空き家の売却時のポイント！利用できる「3,000万円控除の特例」とは？

親から相続した空き家を将来利用する予定がないため売却したいけれど、税金がかかるのでは？と不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
空き家を売却して譲渡所得を得ると「譲渡所得税」が発生しますが、軽減できる特別控除制度があるため、ぜひ概要を理解して利用しましょう。
そこで今回は、空き家の売却で利用できる「空き家の3,000万円特別控除」の概要と要件、手続き方法について解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

空き家の売却時に利用できる「3,000万円控除の特例」の概要

まずは、空き家の売却で発生する「譲渡所得税」の基礎知識について確認しておきましょう。

譲渡所得税とは

冒頭でもお伝えしましたが、不動産を売却して譲渡所得（利益）を得ると、その金額に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」が課されます。
この3つの税金を総じて「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得は、以下の計算式で算出することが可能です。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産の購入代金や購入時の諸費用など、売却する不動産を購入するために支払った費用の合計です。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用のことで、仲介手数料や土地の測量費用などが含まれます。
この計算で、譲渡所得がプラスになった場合に譲渡所得税が課されます。
ただし、譲渡所得税の負担を軽減できる控除制度が設けられており、「空き家の3,000万円特別控除」もその1つです。

「空き家の3,000万円特別控除」とは

空き家の売却で利用できる空き家の3,000万円特別控除とは、正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。
先述した計算式の結果がプラスになった場合、この特例を利用すると最大3,000万円の控除を受けられます。
計算式は「課税譲渡所得＝譲渡所得－控除金額」となり、譲渡所得が3,000万円未満であれば、この特例により譲渡所得税は発生しません。
適用期間
「空き家の3,000万円特別控除」には適用期間が設けられています。
この特例を利用する場合、相続の開始後、3年を経過する年の12月31日までに空き家を売却しなければいけません。
また、この特例は令和9年12月31日までと期限が定められているため注意が必要です。
対象となる土地・建物
「空き家の3,000万円特別控除」の対象は、被相続人の居住用の家屋です。
具体的には、以下のような家屋を指します。

• 昭和56年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物登記がされていない
• 相続が開始する直前に被相続人以外の方が居住していない

上記3つすべてに当てはまる家屋が対象です。
なお、被相続人が老人ホームなどに入居していた場合でも、一定の要件を満たせば、その直前まで居住していた家屋は特例の対象となります。

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空き家の売却時に利用できる「3,000万円控除の特例」の要件

「空き家の3,000万円特別控除」を利用すれば、譲渡所得税の節税ができること、また期限や対象が設定されていることについて前章で解説しましたが、満たすべき要件もあります。
どのようなケースで利用できるのか、適用要件についても確認しておきましょう。
「空き家の3,000万円特別控除」を利用するための要件は、主に以下のようなものです。

• 売主が被相続人の家屋を取得した相続人である
• 一定の耐震基準を満たしている
• 相続してから売却するまで第三者に貸していない
• 売却代金が1億円以下
• ほかに特例を受けていない
• 親族間取引ではない

特例を受けるためには、現行の新耐震基準を満たす空き家でなければなりません。
新耐震基準とは、昭和56年6月1日に施行された建築基準です。
しかし特例の対象は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋です。
昭和56年5月31日以前に建築された建物で、新耐震基準を満たす家屋はあまりありません。
したがって、新耐震基準を満たすために、リフォーム工事をおこなう必要があります。
これにも期限があり、売却した翌年の2月15日までとなっています。
更地にしてから売却するケースでも、同じく売却した翌年の2月15日までに解体することが条件です。
つまり、買主が空き家を購入したあと、上記の期限までに新耐震基準に適合させるリフォーム工事や解体をおこなえば、特例の要件を満たすことになります。
その場合は、売買契約書に買主が耐震改修工事または解体工事をおこなうことを明記し、期限までに実行しなければなりません。
また、親族間で空き家を売買すると「空き家の3,000万円特別控除」は受けられないことも覚えておきましょう。

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空き家の売却時の「3,000万円控除の特例」の手続き方法

実際に「空き家の3,000万円特別控除」を利用する場合、どのような手続きをすれば良いのかも知っておきたいですよね。
そこで最後に、「空き家の3,000万円特別控除」を受けるための手続きの方法について解説します。
手続きの流れは以下のとおりです。

• 必要書類を揃えて申請する
• 「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける
• 確定申告をする

手続きの内容や必要書類について解説します。

必要書類を揃えて申請する

まずは、要件を満たすことを証明するために、さまざまな書類を揃えなければなりません。
具体的には、以下のような書類が必要です。

• 被相続人の住民票の除票の写し
• 相続人全員分の住民票の写し
• ライフラインの中止日がわかるもの（相続から譲渡まで空き家であったことを証明するため）
• 空き家の売買契約書の写し
• 老人ホームなどの入所契約書の写し
• 解体から譲渡までの敷地の写真

これらの書類を揃え、被相続人の家屋が所在する市区町村役場の窓口で申請します。
申請書は、国土交通省のホームページからダウンロードして必要事項を記入してください。
申請書に添付する必要書類は、家屋をそのまま売却するか、解体して土地を売却するかによって異なります。
また、市区町村によっても違いがあるため、担当窓口で確認してください。

「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける

申請の内容が認められると、「被相続人居住用家屋等確認書」が交付されます。
市区町村窓口で受け取るか、郵送で対応している場合もあります。
申請から交付までは、1週間程度かかるのが一般的です。

確定申告をする

空き家を売却し、譲渡所得を得なかった場合は税金が発生しないため、確定申告は本来不要です。
しかし、「3,000万円控除の特例」を利用する際には、確定申告をしなければなりません。
確定申告には、以下のような添付書類が必要です。

• 譲渡所得の内訳書
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 売買契約書の写し
• 登記事項証明書
• 耐震基準適合証明書

これらの書類を揃えて、空き家を売却した翌年の2月16日～3月15日の期間内に確定申告をおこなってください。
なお、休日の関係で確定申告の時期が前後する年があるため、日程を確認し、遅れないように手続きしましょう。

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まとめ

空き家を売却して譲渡所得を得ると譲渡所得税が課されますが、「空き家の3,000万円特別控除」の特例を利用すると、譲渡所得から最高3,000万円の控除を受けられます。
この特例を利用するためには、新耐震基準に適合していることや相続人であることなど、いくつか要件を満たす必要があります。
特例を利用するには、被相続人居住用家屋等確認書を市区町村役場で交付してもらう必要があるため、早めに申請し、翌年の確定申告の時期に忘れずに手続きをおこないましょう。
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