不動産売却で発生する住民税とは？申告時期や計算方法を解説

不動産売却時にかかる税金はいくつかありますが、そのなかの1つに「住民税」があります。
不動産売却が住民税に影響する可能性もあるため、事前に住民税の仕組みや計算方法について確認しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却においてかかる住民税について、申告する時期や計算方法を解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で発生する？住民税とは

不動産売却をおこなうと、その際に発生する利益によって住民税額に大きく影響を及ぼすことがあります。
ここでは、不動産売却で発生する住民税の仕組みについて解説します。

住民税とは

住民税とは、都道府県や市区町村に納める都道府県民税と市区町村民税を合わせた税金のことです。
会社員の方であれば、給与から天引きされている方が多いのではないでしょうか。
住民税の税率は標準税率が10％となっており、前年の所得に対して課される税金になります。
つまり、会社を辞めて収入がなくなったとしても、住民税は前年の所得に対して課税されるため、住民税が発生することに注意しましょう。

不動産売却で住民税が課される仕組み

では、不動産売却をおこなうと、どんなときに住民税に影響があるのでしょうか。
住民税に影響がある場合は、不動産売却で利益が発生したときになります。
不動産売却で利益が出ると、その利益に対して所得税や住民税が課税されます。
ここでいう利益とは、売却価格そのものではなく、取得時や売却時にかかった費用を売却価格から差し引いた金額のことです。
売却時に発生する利益は「譲渡所得」と呼ばれ、給与所得や事業所得とは区別して課税される「分離課税」の仕組みで扱われます。
そのため、普段確定申告をおこなっていない会社員の方でも、利益がでると確定申告をする必要があります。
確定申告は所得税のみ
前述したように、不動産売却で譲渡所得が発生すると、所得税と住民税が課税されます。
しかし、確定申告で必要なのは「所得税」のみです。
住民税は、所得税を申告することにより同時に済ませたことになるため、住民税を単体で申告することはありません。
譲渡所得が発生しなかったら確定申告は不要
不動産売却をおこなったからといって、必ずしも利益が出るとは限りません。
なかには、売却により損をすることもあります。
利益が発生しなかった場合は、所得税や住民税が課税されることはないため原則として確定申告は不要です。

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不動産売却において住民税を申告する時期とは

不動産売却で譲渡所得が発生し確定申告が必要な場合、いつ申告すれば良いのでしょうか。
また、住民税が上がるタイミングについても解説します。

確定申告の申告時期

所得税を含む住民税の申告時期は、不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日です。
申告場所は管轄の税務署で、申告書に添えて必要書類を提出する必要があります。
また、国税庁のホームぺージから確定申告をおこなうことも可能です。
マイナンバーの登録などが必要ですが、一連の手続きができるため税務署に出向くことなく申告することができます。
また、申告の際は、住民税の納付方法を「普通徴収」もしくは「特別徴収」のどちらか選択する必要があります。

住民税の支払い時期

所得税の確定申告で「普通徴収」を選択すると、申告した年の5月以降に市町村から住民税の納付書が送られてきます。
支払い方法は、一括払いか年4回の分割払いのどちらかの納付書で納税します。
所得税は申告後に引き落としなどにより支払う必要がありますが、住民税の支払い時期は異なるため忘れないように注意しておきましょう。
なお「特別徴収」を選択した場合は、毎月給料から天引きされて納税することになります。
給与所得に対して課される住民税に上乗せして徴収されます。

住民税が上がる（増える）タイミングはいつ？

不動産売却による所得税の申告する時期は、不動産売却をした翌年です。
そのため、住民税が上がるタイミングは翌年の6月からとなります。
とくに会社員の方で給与からの天引きにしている場合は、給与所得にかかる住民税と売却益による住民税の両方が発生するため注意しましょう。
住民税率は不動産の所有期間により異なる
不動産売却時の利益にかかる住民税の税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 所有期間が5年以内の場合：住民税率9％
• 所有期間が5年超えの場合：住民税率5％

このように不動産の所有期間によって、税率が異なるため負担額に大きく影響します。
とくに所有期間が5年以内の場合は、5年超えに比べて税率が4％も高くなるため、売却する際はあらかじめ所有期間を確認しておくと良いでしょう。

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不動産売却において発生する住民税の計算方法

不動産売却で住民税が発生するには、売却で利益（譲渡所得）が出た場合です。
そのため、売却による住民税を計算するためには、まず譲渡所得を求める必要があります。

①譲渡所得を求める

まずは、不動産売却で譲渡所得が発生しているか確認する必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で求めることができます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用で、購入代金や仲介手数料などが該当します。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や測量費、解体費などです。
これらの費用を売却価格から差し引き譲渡所得を算出します。
では、具体例を挙げてここまでをシミュレーションしてみましょう。
売却価格が3,500万円、取得費3,000万円、譲渡費用300万円、所有期間6年のケースを仮定します。
上記の計算式に当てはめると「譲渡所得＝3,500万円－3,000万円－300万円＝200万円」となり、このケースでは200万円の譲渡所得が発生したことになります。

②譲渡所得に税率を掛ける

譲渡所得が発生したら住民税が課税されるため、譲渡所得に住民税率を乗じて納めるべき住民税を算出していきます。
住民税率は、前述したように不動産の所有期間により異なり、5年以内の場合は9％、5年超えの場合は5％です。
住民税は「譲渡所得×住民税率」で計算されるため、先ほどのケースの場合は譲渡所得が200万円、所有期間が6年であるため以下のようになります。
住民税＝200万円（譲渡所得）×5％（5年超えの場合）＝10万円
所有期間が6年であるため、税率は5年超えの5％で計算しており、10万円の住民税がかかることになります。
つまり、このケースであれば不動産売却した翌年に増える住民税は10万円です。
なお、譲渡所得が発生した場合は、住民税のほかにも所得税と復興特別所得税が課されます。
これらも不動産の所有期間によって税率が変わる点に注意しましょう。

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まとめ

不動産売却で利益が発生すると、その利益に対して住民税が課税されます。
とくに売却した翌年には給与所得などに課される住民税にくわえて、売却で発生した住民税も課されるため負担が大きくなる点に注意が必要です。
また、住民税率は不動産の所有期間によって異なるため、売却時に所有期間を確認してから進めると良いでしょう。
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