不動産を売却するときの手順や注意点をケース別に解説

不動産を売却するときは、状況によって手続きが異なるため、ご自身の状況に合わせて流れを把握しておく必要があります。
またスムーズな取引を目指すために、注意しなければならないことも事前に知っておくと安心です。
そこで今回は、不動産を売却するときの手順や注意点について、ケース別に解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における「仲介」と「買取」の契約の違いと注意点

まず1つ目のポイントは、不動産売却時に結ぶ「契約」の違いや注意点についてです。
不動産を売却する際には、「仲介」による売却と、不動産会社の「買取」の2種類の方法があります。
どちらの方法で売却すると良いかは、物件の状態や立地条件、売却のスケジュールなど、さまざまなことを考慮して売主が選択できます。
売却の結果にも大きく影響するため、それぞれの契約の違い、注意点について理解を深めておきましょう。

「仲介」と「買取」の契約の違い

「仲介」と「買取」ではそれぞれ契約を結ぶ相手が異なります。
仲介で結ぶ契約
「仲介」とは、不動産会社が売主と買主のあいだに入り、契約成立に向けて話をまとめることです。
仲介を依頼して不動産を売却する場合、依頼する不動産会社と媒介契約を結び、仲介業務やサービス内容、手数料に関することを取り決めます。
媒介契約締結後は、不動産会社が売却活動をおこない、買主が見つかったら売主と買主とのあいだで不動産売買契約を結びます。
買取で結ぶ契約
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
仲介を依頼するわけではないため、媒介契約は結びません。
また買主は不動産会社であり、売主は不動産会社と不動産売買契約を結びます。

「仲介」と「買取」の注意点

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離婚を機に不動産を売却する際の手順と注意点

不動産を売却する方のなかには、離婚がきっかけで売却を検討する方も少なくありません。
そこで次に、離婚を機に不動産を売却する際の手順と注意点について解説します。

離婚を機に売却する際の手順

離婚すると、夫婦が婚姻中に協力して築き上げてきた財産を、公平に分けなければなりません。
これを「財産分与」といいます。
不動産は物理的に分けることができないため、現金化してから分配するのがおすすめです。
手順は以下のとおりです。

• 不動産の名義を確認する
• 住宅ローンの名義を確認する
• 財産分与の方法を決める
• 公正証書を作成する
• 不動産を売却して現金を分配する

まずは不動産の名義と住宅ローンの名義を確認します。
そのうえで、離婚後に自宅をどうするのか、住宅ローンが残っている場合はどのように返済していくのかについて、しっかり夫婦で話し合わなければなりません。
また財産分与の方法は、どちらかが家を取得して住み続ける、もしくは売却して現金を分配するかのどちらかになるでしょう。
子どもの通学のために生活環境を変えたくないなどの理由から、どちらかが住み続けるケースもあります。
しかし住宅ローンが残っている場合はトラブルになる可能性があるため、不動産は売却して現金化し、しっかりと分割するのがおすすめです。
なお話し合って決めた内容は、「公正証書」に残しておくようにしてください。

離婚時の不動産売却で注意すること

離婚を機に不動産を売却するときは、以下のようなことに注意が必要です。
売却できるのは名義人のみ
不動産は、名義人でなければ売却することはできません。
また共有名義の場合は、名義人全員の同意が必要です。
たとえば夫婦の共有名義になっている場合、どちらかが売却に反対した場合、売却を進めることができないのです。
住宅ローンを完済しないと名義変更ができない
たとえば家の名義が夫で、妻が自宅に住み続ける場合、家の名義を妻に変更したほうが安心ですよね。
しかし、住宅ローンが残っている場合、家の名義を変更することができません。
したがって、上記の例では、妻の名義に変更したい場合、夫が住宅ローンを完済する、もしくは妻の名義で新たに住宅ローンを借り入れ、残っている住宅ローンを借り換える必要があります。
財産分与は離婚後におこなう
不動産の売却代金を分配する場合、離婚前に財産分与をおこなうと贈与とみなされる場合があります。
したがって、財産分与は離婚後におこなうようにしましょう。
ただし、売却活動は離婚前、つまり婚姻中に始めるのがおすすめです。

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相続した不動産を売却する際の手順と注意点

相続した不動産を手放したいというケースも少なくありません。
そこで最後に、相続した不動産を売却する際に必要な手続きと注意点について解説します。

相続した不動産を売却する際の手順

相続した不動産の売却は、以下のような流れで進めます。

• 相続人・相続財産を確定する
• 遺産分割協議をおこなう
• 相続登記をおこなう
• 不動産を売却する
• 売却代金を分割する

まずだれが相続人としての権利を有しているのか、相続財産はどれだけあるのかを調査して確定します。
遺言書がある場合は、その内容に沿って相続手続きをします。
遺言書がなく相続人が複数人いる場合は、だれが、どの財産を、どれくらいの割合で相続するのかを、相続人全員で協議して決めなければなりません。
これを「遺産分割協議」といい、協議によって不動産を相続する方が決まったら、相続登記をおこなったあとに不動産の売却を進めます。

相続した不動産の売却で注意すること

相続後に不動産を売却する場合は、以下のようなことに注意が必要です。
利益を得た場合は税金が発生する
不動産売却によって譲渡所得（利益）を得た場合は、譲渡所得税が課される場合があります。
譲渡所得税が課される場合は、確定申告が必要です。
物件の調査を念入りにおこなう
不動産を売却したあとに、契約内容とは異なる瑕疵（欠陥や不具合）が発覚すると、契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求される場合があります。
親が住んでいた実家などは、築年数が古い家も多いため、瑕疵がある可能性が高いです。
したがって、契約不適合責任を回避するために、物件に瑕疵がないか売却前に調査することをおすすめします。

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まとめ

不動産を売却する際には、状況によって手順や注意点が異なるため、ケースごとに流れを把握したうえで売却を進めることが大切です。
不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類がありますが、物件の状態や立地条件などを考慮して、ご自身に合った方法を選択してください。
離婚や相続がきっかけで不動産を売却する場合は、しっかり流れを把握し、手順に沿って売却を進めましょう。
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