任意売却の際も税金はかかる？税金を滞納している場合の売却可否も解説！

経済的に困って、任意売却を考えることもあるのではないでしょうか。
その際は、任意売却にかかる費用を極力抑えたいものでしょう。
そこで今回は、新潟県長岡市を中心に新潟県全域で任意売却をご検討中の方に向けて、税金に関して押さえておきたいポイントを解説します。
任意売却の際にかかる税金の種類や、すでに税金を滞納している場合はどうなるかなども解説しますので、ぜひご参考にしてください。

任意売却をしたときにかかる可能性がある税金の種類

通常の不動産売却では、売却金を得られるだけではなく税金などの費用がかかります。
住宅ローンの返済が厳しくて任意売却をする場合も同様であり、税金などの費用は支払わなくてはなりません。
発生する税金はおもに4種類あるので、それぞれ確認しておきましょう。

任意売却の際にかかる税金①印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの定められた文書を作成する際に課される税金です。
任意売却の際は、売買契約書を作成するときにかかります。
税額は売買契約書に記載された契約金額に応じて定められており、数千円から数万円ほどになることが一般的です。

任意売却の際にかかる税金②登録免許税

登録免許税は、登記手続きの際にかかる税金です。
任意売却の場合は抵当権抹消登記をおこなう必要があり、その際に登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記とは、不動産に設定されている抵当権を抹消するための登記です。
登録免許税の税額はおこなう登記によって定められており、抵当権抹消登記の場合は不動産1つにつき1,000円かかります。

任意売却の際にかかる税金③消費税

不動産の売却において消費税が発生するのは、事業として建物を売却したケースです。
建物が居住用の不動産である場合や、土地を売却した場合に消費税は発生しません。
ただし、登記手続きを司法書士へ依頼した場合の報酬や、不動産会社に支払う仲介手数料などの費用には消費税がかかります。

任意売却の際にかかる税金④譲渡所得税

不動産を売却した利益である譲渡所得には、所得税と復興特別所得税、住民税が課されます。
これら3種類の税金を総称したものが譲渡所得税であり、任意売却の場合でも譲渡所得が生じたときは課されるので注意しましょう。
譲渡所得税の算出方法は、「譲渡所得×税率」です。
税率は不動産の所有期間によって決まり、5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
所有期間は売却した年の1月1日までを数えるので、売却した日までを数えないように気を付けましょう。

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任意売却をした場合でも譲渡所得税はかかるのか

住宅ローンの返済が厳しくて任意売却をする場合でも、税金などの費用は基本的に免除されません。
そのため、発生した税金はきちんと納める必要があります。
印紙税や登録免許税はそれほど高額にはなりませんが、譲渡所得税は譲渡所得の金額によって高額になる可能性があるので注意しなくてはなりません。
ただし任意売却の場合、譲渡所得税は発生しない可能性が高いと考えられます。
その理由は2つあるので、それぞれ確認しておきましょう。

理由①譲渡所得が生じないケースが多い

任意売却をした場合に譲渡所得税が発生しない可能性が高いのは、売却益である譲渡所得が生じないケースが多いからです。
譲渡所得は、「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出します。
取得費は不動産の購入にかかった費用、譲渡費用は売却にかかった費用のことです。
つまり、譲渡所得は基本的に不動産が購入時よりも高く売れたときに生じます。
不動産が購入時よりも高く売れれば、売却金で住宅ローンを完済できて、任意売却をせずに済む可能性があるでしょう。
したがって、任意売却をすることになった場合は、先述した式の計算結果がゼロ以下になり、譲渡所得が生じなかった可能性が高いと考えられます。
その場合は譲渡損失が生じたことになるため、譲渡所得税は発生しません。

理由②特例を利用できる可能性がある

任意売却の場合でも、譲渡所得が生じることはあるでしょう。
ただし、その場合でも譲渡所得税が課されないことがあります。
それは、特例を利用できるケースです。
任意売却の場合は、「強制換価等による譲渡」と呼ばれる特例を利用できる可能性があります。
これは、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に、特定の税金が非課税になるものです。
任意売却の場合でも必ず利用できるとは限りませんが、認められる可能性は高いでしょう。
また、売却するのが自宅であれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できる可能性があります。
これは、要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
これらの特例を利用できると、任意売却で譲渡所得が生じた場合でも譲渡所得税はかからない可能性があります。

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税金の滞納で自宅を差し押さえられていても任意売却は可能なのか

任意売却を考える状況になった際の心配事は、売却時にかかる税金だけではないでしょう。
たとえば、住宅ローンの返済が厳しい状況だと、固定資産税や住民税などの税金をすでに滞納しているかもしれません。
税金の滞納が続くと、行政処分によって自宅を差し押さえられてしまいます。
そのようなケースでも、任意売却はできるのでしょうか。

自宅を差し押さえられていても任意売却が可能なケースとは

税金の滞納によって自宅を差し押さえられている場合でも、任意売却が可能なケースはあります。
それは、行政に差し押さえを解除してもらえるケースです。
行政と交渉して任意売却を認められた場合は、差し押さえを解除してもらえます。
ただし、差し押さえが解除されるためには、滞納している税金を売却金で支払うことができると判断される必要があります。
そして、任意売却が完了したら滞納している税金をきちんと納めなくてはなりません。
なお、売却金を滞納している税金の支払いに使うと、その分住宅ローンの返済に使えるお金が減ってしまうので、金融機関にも事情を説明しておきましょう。

自宅を差し押さえられていて任意売却が不可能なケースとは

税金の滞納によって自宅を差し押さえられている場合、以下のようなケースは任意売却を認められない可能性があります。

• 滞納額が高額である
• 役所に対して誠実に対応していない

滞納している税金を売却代金から捻出できないと、任意売却は認められないでしょう。
そのため、滞納額が高額で売却代金から納めることが難しい場合は、任意売却できない可能性があります。
税金を滞納した場合は、納めていない税金だけではなく延滞税も支払わなくてはなりません。
滞納額が高くなると延滞税も増え、支払いが難しくなるケースが多々あるので注意しましょう。
また、役所への対応が誠実ではない場合も任意売却を認められない可能性があります。
税金を滞納した際は、役所から何度も連絡がくるでしょう。
それを毎回無視したり横柄な態度を取ったりしていると、こちらからの相談に応じてもらえなくなってしまいます。
納税は国民の義務であるため、お金がなくて難しい場合は誠意のある対応を心がけましょう。

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まとめ

任意売却をするときでも、税金は発生します。
発生する可能性があるのは印紙税と登録免許税、消費税と譲渡所得税ですが、任意売却の場合は譲渡所得税が発生することは少ないでしょう。
税金を滞納して自宅を差し押さえられている場合でも任意売却を認められることはあるので、支払いが不可能になる前に相談してみましょう。
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