不動産相続時の税金の種類とは？計算方法や節税対策もご紹介！

相続は一生のうち何度も経験することがないので、初めて相続を控えている方は、実際はどうするのか、何をしたら良いのか分からないものです。
本稿では不動産を相続したときの税金の種類や、相続税の計算方法、節税対策について解説します。
長岡市や新潟県全域でこれから相続を控えている方は、不動産相続でかかる税金について確認して相続に備えましょう。

不動産相続でかかる税金の種類

不動産を相続した際にかかる税金には登録免許税と相続税の2種類があります。

相続登記で必要な登録免許税

不動産の相続が決まった場合、最初に取り組むことは名義変更のための不動産登記で、相続登記と呼ばれる手続きです。
故人名義のままでは売買契約や賃貸借契約を締結できず、名義変更しないと不動産売却や賃貸物件としての活用ができなくなるためです。
また、2024年4月から相続登記が義務化され、現在未登記の物件も過去にさかのぼって登記する必要があるので、相続登記が必要となります。
相続登記で必要になるのが登録免許税という種類の税金で、登記手続きとともに対象不動産を管轄する法務局に納税します。
司法書士に登記の代行を依頼し、司法書士報酬と併せて登録免許税を支払い、代わりに納税してもらう流れが一般的です。

遺産総額によって税額が決まる相続税

故人の遺産総額を算出し、基礎控除額より遺産総額が多い場合に、その部分には相続税が課税されます。
相続税は故人の居住地を管轄する税務署に納税し、相続を知った日の翌日から10か月以内に納税しなければなりません。
相続税は原則として一括で支払い、相続人本人が金融機関で納付書を作成して納税します。
支払額の上限がありますが、2017年からはクレジットカードでの納税も受け付けるようになりました。
負債や借金などマイナスの試算が多く遺産総額がマイナスになる場合や、相続放棄した場合は相続税が課税されません。
遺産総額がマイナスの状態で不動産を相続したら相続税は発生しないので、相続税は必ず払うものはないことも覚えておきましょう。

不動産相続時の税金計算方法

不動産を相続したときに登録免許税と相続税の2種類の税金がかかりますが、ここでは相続税の計算方法について解説します。

不動産評価額を計算し遺産総額を計算する

不動産を相続する場合に重要なことは、不動産の評価額を調べることで、土地と建物に分けて検討します。
相続時の不動産評価額を調べる際に採用される指標として、土地には相続税路線価を採用されます。
路線価とは道路に面している土地の1㎡あたりの価格が道路ごとに設定されていて、道路に面している土地は「1㎡あたりの価格×敷地面積」で土地評価額を求めるのです。
路線価には毎年7月1日に国税庁により更新される相続税路線価と、毎年4月ごろに市区町村によって更新される固定資産税路線価があり、基本的な計算方法は同じです。
「1㎡あたりの価格×敷地面積」で求められた評価額に対し、土地の形状、面している道路の数などによって係数を掛けて土地の不動産評価額を求めるのです。
しかし、すべての道路に相続税路線価が設定されていないため、その場合には倍率方式という計算方法を用います。
倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に対し、国税庁が定めている倍率をかけることで不動産評価額を算出する方法です。
固定資産税評価額は毎年送られてくる固定資産税の納付書や、役所で取得できる固定資産税の評価証明書などで確認できます。
建物の不動産評価額については、建物の固定資産税評価額をそのまま利用し、確認方法は土地の固定資産税評価額と同様です。

遺産総額に税率を掛けて相続税額を計算

相続のための不動産評価額を調べ、預貯金や株式などその他の遺産や、負債や借金などのマイナスの遺産の評価額も調べたら、合算して遺産総額を算出します。
次に計算することは基礎控除額です。
基礎控除額は基本の3,000万円と相続人1人あたり600万円です。
相続人が3人いる場合には、3,000万円+600万円×3人＝4,800万円が基礎控除額です。
遺産総額から基礎控除額と葬儀費用を差し引いたものが、課税対象になり税率を掛けたものが相続税額です。
計算例として遺産総額が6,000万円、相続人が2名、葬儀費用に300万円かかった場合を計算してみましょう。
遺産総額6,000万円－基礎控除額4,200万円－葬儀費用300万円＝1,500万円
遺産総額が3,000万円以下の場合は税率が15％、控除額が50万円なので、相続税額は以下の計算になります。
1,500万円×15％－50万円＝175万円（相続税額）
相続税額を相続人2名の相続割合によって負担して納税することとなります。

不動産相続時の税金対策とは

遺産総額によって税金額が変わる相続税ですが、対策することで大きく税額を減らせます。
具体的に3つの制度について解説します。

住宅資金贈与制度

父親や祖父母など直系尊属から住宅資金として贈与を受ける場合、省エネ等住宅の取得、新築、増改築する場合には1,000万円まで贈与税が非課税になります。
それ以外の住宅ならば500万円までが非課税です。
この制度は令和5年12月31日まで期間限定の制度なので、条件が見合うようなら積極的に利用したほうが良い制度です。
贈与を受け取る側の条件や、建物の条件などに細かい規定があるので、よく確認のうえでこの制度を活用する必要があります。
住宅資金として生前に1,000万円まで非課税になり、遺産から1,000万円減ることになるので、結果として相続税対策になります。

配偶者贈与制度

住宅資金贈与制度と同じような制度ですが、こちらは配偶者と限定している部分が相違点です。
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で居住用不動産そのものや、居住用の不動産を取得するために贈与がおこなわれた場合には2,000万円まで控除できる制度です。
これは基礎控除の110万円とは別で計算できます。
婚姻期間が20年以上で居住用の不動産の取得とは別に、贈与を受けた年の3月15日までに取得した不動産に居住していて、その後も居住し続けることが条件です。
この制度も遺産総額を減らし税金対策として相続税額を引き下げる効果があるので、相続の前に活用すべき制度です。

相次相続控除

10年以内に相次いで相続が発生した場合、最初の相続で相続税を納税していれば、相続税が控除されます。
たとえば父が亡くなり、その数年後に母が亡くなった場合、父の相続で相続税を納税しているにも関わらず、母の相続で相続税を納税する必要が出てきます。
連続して相続税を支払うことは負担が大きいものになるため、前回相続から10年以内なら相続税を控除できるのです。
この制度は1年ごとに1割ずつ控除される税額が減り、10年経つと控除は0になります。
最初の相続で相続税を納税していること、相続が10年以内に立て続けにあることが条件なので、事故などで同時に亡くなってしまった場合には控除は適用されません。

まとめ

不動産を相続した場合に納税する税金は登録免許税と相続税の2種類で、相続税は遺産総額によって金額が変わります。
相続前に住宅資金贈与制度や配偶者贈与制度などを利用すれば相続税を抑えられるので、条件が当てはまる場合には検討することをおすすめします。
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