不動産売却におけるレインズとは？利用する流れと媒介契約の種類を解説

不動産を売却する際、不動産会社から「レインズに登録します」という説明を受けることがあります。
レインズは不動産取引を円滑に進めるための重要なシステムですが、初めて売却する方にとっては馴染みのない言葉かもしれません。
そこで、不動産売却におけるレインズの仕組みや利用の流れ、媒介契約との関係について解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で、自宅売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却におけるレインズとは？その仕組みについて

レインズ(REINS)とは、Real Estate Information Network Systemの略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。
このシステムは全国の不動産会社が物件情報を共有し、売主と買主のマッチングを効率化するために構築されました。
ここでは、レインズの基本的な仕組みについて解説します。

レインズの基本的な仕組み

レインズは、売主から売却依頼を受けた不動産会社が物件情報を登録し、全国の会員不動産会社がその情報にアクセスできる仕組みになっています。
全国を東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの地域に分けて運営されており、それぞれの地域の不動産流通機構が管理しています。
物件の所在地、価格、間取り、築年数、写真、図面などの詳細情報がデータベース化されており、会員の不動産会社は条件検索によって最適な物件を素早く見つけることが可能です。
また、取引状況もリアルタイムで更新されるため、成約済みや商談中といった最新の状態を確認しながら、効率的に物件情報を活用できる仕組みとなっています。

レインズのメリット

レインズを活用する最大のメリットは、売却を依頼した不動産会社だけでなく、全国の他の不動産会社の顧客にも物件情報を届けられることです。
たとえば、A社に売却を依頼した物件でも、レインズを通じてB社やC社といった他の不動産会社の顧客にも情報が届きます。
これにより、自社の顧客だけでなく、広範囲な買い手候補に物件をアピールできるため、売却のチャンスが大幅に広がるでしょう。
購入希望者を抱える不動産会社は、レインズで条件に合う物件を検索し自社の顧客に紹介するため、物件の露出度が飛躍的に高まります。
その結果、早期売却や適正価格での取引が実現しやすくなり、売主にとって有利な条件で売却できる可能性が高いでしょう。
また、複数の購入希望者から問い合わせがあれば、価格交渉においても売主が優位な立場に立てるというメリットもあります。

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不動産売却でレインズを利用する流れ

不動産売却においてレインズを利用するには、いくつかのステップを踏む必要があります。
まずは、不動産会社に売却の相談をし、査定を受けることから始まります。
ここでは、レインズを利用する際の流れを見ていきましょう。

流れ①査定から媒介契約締結

査定では、物件の立地や築年数、間取り、周辺環境などを総合的に評価し、適切な売却価格を算出します。
査定結果に納得したら、不動産会社と媒介契約を結びますが、この契約の種類によってレインズへの登録義務が異なるため注意しましょう。
専任媒介契約または専属専任媒介契約を選択した場合、不動産会社にはレインズへの登録義務が発生します。
一般媒介契約についてはレインズへの登録義務がありません。

流れ➁レインズへ登録する

専任媒介契約を締結すると、不動産会社は媒介契約締結日の翌日から7日以内にレインズへ物件情報を登録しなければなりません。
一方、専属専任媒介契約の場合は、媒介契約締結日の翌日から5日以内です。
登録が完了すると、売主には登録証明書が交付され、レインズの専用画面で自分の物件情報の確認が可能です。
登録証明書には、登録番号や登録年月日、取引態様などの情報が記載されており、売主自身がレインズの物件情報を閲覧できるIDとパスワードも発行されます。
これにより、売主は自分の物件がどのように掲載されているか、また他の不動産会社からどの程度の問い合わせがあるかを透明性を持って確認することができます。

流れ③レインズ登録後の販売活動

その後、レインズを通じて他の不動産会社から問い合わせがあれば、内覧の調整などが進められます。
この間、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、不動産会社から販売活動の報告を受けることができます。
これにより売主は、進捗状況を把握しながら売却活動を進めていくことが可能です。
販売活動報告には、レインズへのアクセス数、問い合わせ件数、内覧実施回数、購入希望者の反応などが詳細に記載されます。
もし想定していたよりも反響が少ない場合は、価格の見直しや物件情報の修正、写真の差し替えなどの対策を不動産会社と相談しながら進めることができます。
定期的な報告を受けることで売却活動の透明性が確保され、売主も安心して任せることができるでしょう。

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不動産売却とレインズ登録義務がある媒介契約の種類

不動産売却を依頼する際の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれレインズへの登録義務が異なります。
スムーズな売却をおこなうためにも、違いを理解しておきましょう。

媒介契約の種類と登録義務の違い

前述したように一般媒介契約では、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できますが、レインズへの登録義務はありません。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、1社のみに売却を依頼する代わりに、不動産会社にレインズへの登録義務が課せられています。
専任媒介契約の場合は契約締結から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内という登録期限が定められており、これを守らない場合は行政処分の対象となる可能性があります。

活動報告義務と契約内容の特徴

売主への活動報告義務も契約の種類によって異なります。
専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、文書または電子メールで販売活動の状況を報告することが義務付けられています。
この報告に含まれるのは、レインズでの反響状況、問い合わせ件数、内覧の実施状況などです。
なお、一般媒介契約の場合は活動報告義務が法律で定められていないため、不動産会社によっては積極的な報告がない場合もあります。
契約期間については、専任媒介契約と専属専任媒介契約は3ヶ月以内と定められています。
一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、一般的には3ヶ月程度で設定されることが多いです。

媒介契約の選び方

専属専任媒介契約はもっとも制約が厳しく、売主自身が買主を見つけた場合でも必ず依頼した不動産会社を通して取引しなければなりません。
しかしその分、不動産会社の責任も重く、積極的な販売活動が期待できます。
一方、専任媒介契約では、売主が自ら見つけた買主と直接取引できるという柔軟性があります。
どの契約を選ぶかは、物件の特性や売主の状況に応じて判断することが大切です。
なかでも郊外の物件や特殊な物件の場合は、専任系の契約を選んで不動産会社に積極的な販売活動を促す方が効果的な場合があります。

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まとめ

レインズは不動産売却を成功させるための強力なツールの1つです。
特に、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶことで、レインズへの登録が義務化され、透明性の高い販売活動が保証されるでしょう。
不動産売却をおこなう際は、レインズの仕組みと媒介契約の種類を理解し、ご自身の状況に最適な方法を選択することをおすすめします。
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