空き家の売却手順は？売却方法・かかる費用や注意点も解説

空き家に対する維持管理や税金の支払い義務は、大きな負担となってしまいますよね。
その負担から解放されるためには、売却することも選択肢の一つです。
今回は空き家の売却手順や売る方法、かかる費用や注意点について解説します。
新潟県長岡市を中心に、新潟県全域で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家の売却手順と方法

まずは、空き家の売却手順と方法について解説します。

そのまま売却する方法と手順

方法としてまず挙げられるのが、そのまま売却することです。
そのまま売却する場合、古家付き土地として売るか、中古住宅として売る方法があります。
両者の売却手順は、下記のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 媒介契約を締結する
• 販売活動をおこなう
• 売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

古家付き土地とは、建物に資産価値がない場合に用いられる方法です。
土地の価格のみで売り出し、土地を求めている方やリフォームやリノベーションを検討している方などをターゲットにします。
中古住宅として売りに出すのは、空き家がまだ住める状態の場合です。
そのまま住める、またはリフォームやリノベーションすれば住めるのであれば、中古住宅として売りに出すことを検討なさってください。
なお、上記の売却手順は、一般的な不動産売却の手順とほぼ同じとなります。

更地にして売却する方法と手順

空き家の状態が悪いときや、土地としての需要がある場合は、更地にすることも一つの方法です。
建物を解体し、土地として売り出します。
更地にして売却する手順は、下記のとおりです。

• 解体業者に見積もりを依頼し、工事のスケジュールを組む
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 販売活動をおこなう
• 売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

解体業者に見積もりを依頼する前に、不動産会社に相談することもできます。

買取で売却する方法と手順

空き家の売却方法として、買取も挙げられます。
買取とは、不動産会社が直接物件を買取することです。
仲介での取引とは違い、買主を探す必要がないため、手間をかけずに売ることができます。
引き渡しまでの手順も少なく、スムーズに売却したい方におすすめです。
買取で売却する場合は、下記の手順で手続きを進めます。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 査定金額に納得できたら売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

不動産会社が査定した金額に納得できれば、すぐに売買契約を締結することができます。
古家付き土地や中古住宅、更地の場合、高く売れる可能性があることがメリットです。
しかし、買主が見つからなければ、その分売却期間が長引いてしまいます。
買取は売却価格が下がってしまいますが、スムーズに空き家を手放せるのがメリットです。

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空き家の売却手順とともに知っておきたい売却費用

続いて、空き家の売却手順とともに知っておきたい、売却費用について解説します。

譲渡所得税

かかる費用として、まず譲渡所得税が挙げられます。
譲渡所得税とは、不動産を売って利益が生じた際にかかる税金です。
利益のことを譲渡所得と呼び、譲渡所得税がいくらになるかは、譲渡所得を計算する必要があります。
計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た収入－（取得費＋譲渡費用）
不動産売却で得た収入とは、買主から支払われたお金のことです。
取得費とは、空き家を購入したときに支払った費用を指します。
譲渡費用とは、空き家の売却時にかかった費用です。
買主から受け取った売却金から、経費を差し引いたものが、譲渡所得となります。
譲渡所得税は、所有期間に応じた税率を譲渡所得にかけて算出します。
所有期間別の税率は、下記のとおりです。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：20.315％（所得税15.315％・住民税5％）

このように不動産の所有期間によって、税率が異なります。
税率が高いほど、税金の金額も大きくなるため注意が必要です。

仲介手数料と解体費用

かかる費用として、仲介手数料と解体費用も挙げられます。
仲介手数料とは、不動産会社に支払う費用です。
仲介で売る場合、不動産会社はさまざまな仲介業務をおこないます。
成約に至った場合、仲介業務に対する仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限額は、下記のとおりです。

• 取引金額200万円以下：取引金額×5％+消費税
• 取引金額200万円超え400万円以下：取引金額×4％+2万円+消費税
• 取引金額400万円超え：取引金額×3％+6万円+消費税

空き家の売却金額が大きいほど、仲介手数料の金額もアップします。
また、空き家を解体する場合、解体費用も必要です。
一般的な木造の一戸建てであれば、1坪あたり3～5万円が相場となります。
立地条件や建物の状態、広さや構造によって費用は異なります。

印紙税

印紙税とは、売買契約書にかかる税金です。
契約金額に応じた収入印紙を貼り付け、押印にすることによって納税します。
印紙税の金額は、下記のとおりです。

• 取引金額500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 取引金額1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 取引金額5,000万円超え1億円以下：3万円

上記は、軽減措置が適用された場合の金額です。
売買契約のタイミングによっては、軽減措置の対象外となる可能性があります。

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空き家を売却する際の注意点

最後に、空き家の売却手順における注意点について解説します。

名義変更をおこなう

注意点としてまず挙げられるのが、名義変更をおこなうことです。
空き家をはじめとする不動産は、所有者でないと売ることができません。
相続した空き家やほかの方の名義の空き家の場合、相続人の名前に変更する手続きが必要です。
名義変更の手続きは、相続登記と呼ばれます。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、現在は義務化されています。
正当な理由なく怠ってしまうと、売却できないだけでなく、過料が科せられるため注意が必要です。

契約不適合責任を問われる可能性がある

契約不適合責任を問われる可能性があることも、注意点の一つです。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したとき、買主に対して負う責任のことです。
引き渡したあとに雨漏りやシロアリ被害などが発見された場合、売主の負担で対応しなければなりません。
そのため、売却前に空き家の状態を確認しておくことが注意点となります。

更地にするタイミングを考える

更地にするタイミングを考えることも、注意点の一つです。
建物が建っている土地には、条件を満たすことによって、住宅用地の特例が適用されます。
住宅用地の特例が適用されれば、固定資産税が軽減され、金銭的な負担を抑えることが可能です。
しかし、土地の場合は適用外となり、通常の金額で納めなくてはなりません。
すぐに売れない場合、税金の負担が大きくなることが注意点です。

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まとめ

空き家の売却方法には、古家付き土地や更地にするなどいくつかの種類があり、手順もそれぞれ異なります。
売却時は税金や仲介手数料、解体費用など、さまざまな費用がかかるため金銭的な余裕が必要です。
名義変更（相続登記）をおこなうことや、契約不適合責任を問われる可能性があるなどの、注意点もあります。
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