空き家を放置すると危険?デメリットや売却する方法を解説

2023-08-29

空き家を放置すると危険?デメリットや売却する方法を解説

この記事のハイライト
●空き家を放置すると老朽化や近隣トラブルといったさまざまなデメリットが生じる
●特定空家に指定されてしまうと減税の特例が適用されず税金の負担が大きくなる
●空き家は古家付き土地か更地にして売却する

少子高齢化や核家族化により、全国で空き家が増加しています。
空き家の管理には手間や費用がかかるため、放置されやすいのが現状です。
今回は空き家を放置するデメリットやかかる税金、売却方法について解説します。
新潟県長岡市を中心に、新潟県全域で空き家を所有している方はぜひ参考になさってください。

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空き家を放置するデメリット

空き家を放置するデメリット

まずは、空き家を放置するデメリットを解説します。

デメリット1:老朽化が進んでしまう

デメリットとしてまず挙げられるのが、老朽化が進んでしまうことです。
空き家の多くは築年数が古く、人が住まなくなった時点ですでに劣化が進んでいます。
そのような状態で放置されてしまうと、さらに傷んでしまい、朽ち果ててしまうでしょう。
家は人が住まなくなると、換気や掃除の頻度が低くなるため、木材が腐ったりカビが発生します。
躯体部分にも大きなダメージを与えてしまい、老朽化を加速させてしまうのです。
また、屋根や外壁の劣化によって防水機能がなくなり、雨漏りが発生する恐れもあります。
雨漏りが起これば、知らないあいだに空き家全体の腐食が進んでしまうため、注意が必要です。

デメリット2:近隣トラブルを招く

近隣トラブルを招くことも、デメリットのひとつです。
空き家を放置すると、庭木が伸びて隣の敷地に浸食したり、ハチやネズミなどの害虫や害獣が発生したりする可能性があります。
そのような状況は近隣住民を不安にさせてしまい、トラブルにつながる恐れがあるでしょう。
ご近所さんとの関係性も悪くなってしまうので、適切に維持管理していかなくてはなりません。

デメリット3:資産価値に影響が出る

放置された空き家があるだけで、近隣物件を含むそのエリアの資産価値が下がると言われています。
「外壁の落書きがそのまま」「庭木が伸び放題」といった状況を見て、その周辺にある家を購入したいと思う方は少ないでしょう。
所有している空き家だけでなく、近隣物件の資産価値にも影響が出て、迷惑をかけることになります。
築20年でも、人が住み続けた20年と空き家のまま放置した20年とでは、放置していたほうが資産価値は下がるのが一般的です。
いざ売却しようとしても資産価値が大幅に下がり、逆に大きな出費となる恐れもあるでしょう。

デメリット4:犯罪の温床になりやすい

犯罪の温床になりやすく、治安の悪化を招きやすいことも、デメリットのひとつです。
人の気配が感じられない空き家は、ごみが不法投棄されたり、容易に侵入されやすくなったりします。
そのため、放火や不法侵入のリスクが高くなるため注意が必要です。
また、近年は詐欺の拠点として利用されるケースもあります。

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放置された空き家の税金

放置された空き家の税金

続いて、放置された空き家の税金について解説します。

空き家でも税金がかかる?

たとえ空き家であっても、所有している以上税金がかかります。
不動産に対してかかる税金は固定資産税と都市計画税で、居住者の有無は問われません。
そのため、毎年空き家の所有者に対して各自治体が税額を計算し、納税額を通知します。
税金の計算方法は、下記のとおりです。

  • 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税:固定資産税評価額×0.3%

なお、家が建っている場合は住宅用地の特例により、税金が安くなります。
小規模住宅用地(200㎡以下の部分)の場合は「評価額×1/6」、一般住宅用地(200㎡を超える部分)では「評価額×1/3」で計算されます。
たとえば敷地面積200㎡、評価額が1,800万円の空き家の場合、税金の計算方法は下記のとおりです。

  • 固定資産税:1,800万円×1/6×1.4%=4万2,000円
  • 都市計画税:1,800万円×1/3×0.3%=1万8,000円

この特例は家が建っていることが主な条件です。
空き家を解体してしまうと、住宅用地の特例の適用外となるため、税金の負担が大きくなります。
このような課税体制が、空き家を取り壊せず、放置されてしまうことに拍車をかけていると言えるでしょう。

特定空家とは?

所有している空き家が特定空家に指定されると、減税の特例の適用外となります。
特定空家とは、下記のような管理状態が不十分な空き家のことです。

  • 土台の腐朽や外壁の剥落などにより倒壊の危険性がある状態
  • 害虫や害獣の発生やごみの放置により、衛生上著しく有害な状態
  • 雑草が公道まで伸びていたり窓ガラスが割れたまま放置されたりしており景観が損なわれている状態
  • 玄関や窓が施錠されていない、容易に侵入できる状態など生活環境の保全のために放置することが不適切な状態

上記のいずれかを満たす場合、特定空家に指定される可能性があります。
法的に住居用の建物と見なされず、税金の負担が大きくなるため注意が必要です。
特定空家に指定された場合、まず自治体からの助言や指導がおこなわれます。
状況が改善すると指定は解除されますが、改善されない場合は勧告により住宅用地特例の対象から除外されてしまうでしょう。
それでも放置すると命令に切り替わり、状況によって罰金が科されます。
最終的には自治体が空き家を解体し、その取壊費用を所有者に請求する行政代執行に移行するのが一般的です。

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放置するのはNG!空き家の売却方法とそれぞれのメリット

放置するのはNG!空き家の売却方法とそれぞれのメリット

最後に空き家の売却方法と、それぞれのメリットを解説します。

売却方法1:古家付き土地として売る

売却方法としてまず挙げられるのが、古家付き土地として売ることです。
古家付き土地とは、古い家が建ったままの状態の土地を指します。
築年数が経過し放置されている空き家や、リフォームが必要な実家などを売却するための方法です。
家には資産価値がほぼないため、それを告知したうえで土地のみの価格で売り出します。
そのため、土地を探している方に向けた売却方法と言えるでしょう。
古家付き土地として売却するメリットは、下記のとおりです。

  • 解体費用がかからない
  • 固定資産税の負担を抑えたまま売却できる
  • 買主が住宅ローンを組みやすい

メリットとしてまず挙げられるのが、解体費用がかからないことです。
更地にするための費用がかからないため、コストをかけずに売却できます。
解体費用が不要な分、売却価格を安くすることも可能です。
また、家が建っている状態なので、住宅用地の特例が適用されます。
更地に比べて税金の負担が大きくならないので、あせらずに売却活動をおこなえるでしょう。
さらに、古家付き土地は金利の低い住宅ローンの融資対象です。
買主にとって資金繰りに有利な条件が揃うので、早期の売却が見込めます。

売却方法2:更地にして売る

更地にして売ることも、売却方法のひとつです。
更地とは、家や外構、庭木などがなにもない土地の状態を指します。
家を解体するため、古い空き家が原因のトラブルも発生せず、メンテナンスも不要です。
更地にして売る場合、下記のようなメリットがあります。

  • 見た目の印象が良くなりスムーズに売れる可能性が高い
  • 解体費用を負担しなくて済むので買主が見つかりやすい

更地にすると、見た目がすっきりして第一印象が良くなります。
土地の形状や大きさも把握しやすくなるため、スムーズな売却が見込めるでしょう。
また、買主側で解体費用を負担しなくて済むのもメリットです。
土地を購入後、すぐに新築工事を開始できるので、買主が見つかりやすくなります。

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まとめ

空き家を放置してしまうと、さまざまなデメリットが生じます。
特定空家に指定されると税金の負担も大きくなるため、適切に維持管理していくことが大切です。
管理が難しい場合は、売却を検討なさってください。
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