不動産売却における「買取保証」とは？利用するメリットや利用条件を解説

売却の期限が決まっており、その間に買主が見つかるか不安な場合は、買取保証を利用するのがおすすめです。
本記事では、不動産の買取保証とはどのようなものか、仕組みやメリット、利用時の条件などを解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却方法の1つ「買取保証」とは？

不動産の売却方法には主に「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介による売却では、不動産会社と媒介契約を結び、一般の買主を探して売却活動を進めます。
一方「買取」とは不動産会社自体が買主となる方式です。
買取は、売却成立までの期間が短く、契約もスムーズに進みやすいという特徴があります。
しかし買取価格は相場より低くなる傾向があるため、なるべく高値で売りたい方には物足りない面もあります。
そこで仲介と買取の特長を折衷した仕組みが「買取保証」です。

買取保証とは

買取保証とは、まずは仲介売却で一般の買主を募集し、一定の期間内に買主が見つからなかった場合、あらかじめ決めた保証価格で不動産会社が買い取る制度です。
通常の仲介による売却と比べてみると、買主が見つからなかったときのリスクを減らせるのが最大のメリットとなります。

買取保証がおすすめのケース

売却期間に余裕がある方は、まず相場に近い価格で売り出しを目指しながら、万が一売れ残ってしまっても最低限の売却先を確保できるため、安心感を得られます。
また、転勤や住み替えなどで売却時期が明確に決まっている場合でも、買取保証を利用すると資金計画を立てやすくなるため、おすすめです。
たとえば住み替えローンを組む際や、複数物件を同時に売却・購入するときなどは、売却金額が確実に見通せることで大きなメリットを得られるでしょう。
仲介売却の不確定要素である「いつ・いくらで売れるのか」の不安を解消しやすい点が、買取保証の魅力の1つです。

買取保証の留意点

留意点としては「仲介売却に時間制限がある」ことが挙げられます。
買取保証の契約では、一定期間（3か月や6か月など）を区切って仲介売却を進め、それでも売れなかったら買取に移行する仕組みが一般的です。
つまり、売主が「もう少し高値で売りたいからじっくり待ちたい」と思っていても、契約上の期間を超えると不動産会社が買い取りをおこなう可能性があるため、柔軟性が下がるケースがあります。
また、買取保証の保証価格は、通常の仲介売却で成立する価格より低めに設定されることが多い点にも留意が必要です。

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不動産売却で買取保証を利用するメリット

買取保証を利用することによって得られる主なメリットは、以下のとおりです。

①売却の期限が決まっている

まず大きなメリットとして挙げられるのが、売却期限が決まっているため安心感が得られる点です。
買取保証の場合、はじめは仲介売却をおこない、市場相場に近い高めの価格を目指します。
それでも一定期間内に売れないときは、不動産会社が保証価格で買い取るため「売れ残ってしまうかもしれない」リスクを大幅に軽減することが可能です。
とくに買い替え先がすでに決まっていたり、ローンの返済タイミングが迫っていたりする場合は、売却が決まらないことが大きな懸念材料になりやすいため、買取保証の利用によって安心できます。

②仲介手数料がかからない

買取保証を利用して不動産会社に直接売却すると、仲介手数料がかからない点もメリットです。
仲介手数料とは、不動産会社が仲介して売買が成立したときに支払う成功報酬のことを指します。
仲介手数料には法律で上限が定められており、売買価格が400万円超えの場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限となります。
たとえば、3,000万円で売れた場合は、最大で105万6,000円が仲介手数料です。

③契約不適合責任が免責となる

仲介期間中に買主が見つからず、不動産会社が直接物件を買い取る場合は、売主が契約不適合責任を負わなくて済むケースが一般的です。
契約不適合責任とは、物件を引き渡したあとに契約書に書かれていない不具合が見つかった場合に、売主が修理費などを負担しなければならない責任のことを指します。
たとえば、引き渡し後に雨漏りが見つかり、雨漏りすることが契約書に記載されていなければ、売主が修繕費用を支払う必要があります。
一方、買取の場合、不動産会社は修繕やリフォームを前提に物件を購入するため、契約不適合責任が免責されることが多いのです。
仮に不具合が発覚しても、不動産会社の確認不足として扱われます。
そのため「引き渡したあとに不具合が見つかったらどうしよう」との心配をしなくて済むメリットがあります。

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不動産売却で買取保証が利用できる条件と注意点とは？

不動産の「買取保証」は、売れ残りの不安を軽減しながらも高値売却を目指せる魅力的な仕組みですが、すべての物件や状況で利用できるわけではありません。
利用を検討する際には、あらかじめ利用条件や注意点を把握しておくことが重要です。
買取保証が利用できる一般的な条件と、実際に契約する際に気を付けたいポイントは以下のとおりです。

利用できる条件

まず、買取保証が利用できる主な条件としては、次のようなものが挙げられます。

• 物件の状態・所在地
• 売却価格や面積などの制限
• 仲介契約の形態
• その他の個別条件

不動産会社が「買い取ったあとに転売しやすい」と判断できる物件であるかが大きなポイントです。
築年数や構造、立地条件、周辺の需要などを総合的に判断し「将来的に買い手が見つかりにくい」と考えられる物件は買取保証の対象外となる場合があります。
また、不動産会社によっては、一定の価格帯や広さの上限・下限を設けているケースがあります。
都会にあるマンションや需要が高いエリアの一戸建てであれば利用しやすい一方、郊外の土地や特殊な権利関係をともなう物件は断られる可能性が高いでしょう。
そして、一般的に、買取保証を利用するには不動産会社と「専属専任媒介」または「専任媒介」の契約を結ぶ必要があります。
複数社への依頼が難しくなるため、売却活動の幅を広げたい方は契約形態を慎重に検討しましょう。
その他、ローン残債の有無や、居住者が退去可能かどうか、境界確定など法的問題の有無なども条件として確認されることがあります。
物件特有の事情や書類関係で不備がある場合、買取保証を受けられないケースもあるため、事前に整理しておくことが大切です。

利用時の注意点

次に、利用時の注意点として以下を押さえておきましょう。

• 保証価格は相場より低めになる可能性
• 不動産会社の選定が重要
• 契約内容の詳細を確認する

買取保証で設定される価格は、一般的な仲介売却の相場と比べると低くなる傾向にあります。
いざ買取に移行する場合「思っていたよりも売却額が下がってしまった」などの事態を避けるためにも、保証価格は早い段階で必ず確認することが重要です。
また、買取保証は、不動産会社が物件を引き取って再販するリスクを負うため、慎重に条件や価格設定をおこないます。
一度買取保証を利用して売却活動を進めると不動産会社の変更はできません。
そのため、買取実績や地域の相場に精通している不動産会社を選ぶことが、契約後のトラブルを防ぐ鍵となります。
「違約金の有無」「仲介期間中の広告活動の範囲」「買取価格の再査定の可能性」など、契約条項の細かい部分もチェックしましょう。

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まとめ

買取保証とは、仲介での高値売却を目指しつつも、売れ残った場合に買取を依頼できる売却手法です。
買取保証は「売却の確実性」を高めつつ「相場に近い価格での売却」を狙えるメリットがあります。
ただし、利用条件と注意点を把握したうえで、不動産会社との相談を丁寧に進めることが大切です。
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