不動産売買契約書はなぜ必要？確認ポイントと重要事項説明書との違いを解説

不動産売買で欠かせない書類に「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」があります。
これらの書類は、不動産売買を円滑かつトラブルなく進めるためにも重要であるため、事前に内容や確認ポイントを把握しておくと良いでしょう。
そこで、不動産売買契約書はなぜ必要なのか、確認すべきポイントや重要事項説明書との違いを解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に売買契約書が必要な理由とは？

不動産売却をおこなう際は、売買成立時に必ず売主と買主が取り交わす「売買契約書」が必要になります。
そもそも売買契約書にはどのようなことが記載されているのでしょうか。
ここでは、売買契約書の記載内容や必要性について解説します。

不動産売買契約書の内容

不動産売買契約書には、おもに以下のような内容が記載されています。
不動産の基本情報および売買代金
売買契約書には、不動産の所在や地番、面積といった基本情報が記載されています。
また、売却予定の物件の売買代金および支払い方法・時期も載っています。
所有権移転および引き渡しの時期
所有権の移転の日と引き渡し日は一般的には同じ日になります。
ただし、買い換えに伴う売却の場合は、必要に応じて引き渡し日が別途定められているケースもあります。
抵当権・所有権移転登記について
住宅ローンを利用していた場合は、抹消手続きについて、また所有権移転の登記申請についても記載があります。
設備の引き渡し・修復
売主は、物件に付随している設備について付帯設備表へ記載し、その記載内容をもって引き渡すとされています。
また、故障および不具合がない設備は、通常引き渡し完了日から7日以内に請求を受けた場合に、売主が修繕する責任が生じることが規定されています。
契約不適合責任
物件の引き渡し後に契約内容と適合していない不具合や欠陥が見つかった場合は、売主が買主に対して責任を負う契約不適合責任についても明記されています。
一般的には、引き渡し完了日から3か月と規定されています。
契約違反による解除・違約金
売主または買主の都合により債務の履行を怠ったときは、売買契約を解除し違約金の支払いを請求することが可能と定められています。
このほかにも、融資利用の特約など多くのことが記載されているため、売買契約を交わす際は十分に目を通してから進めることが大切です。

売買契約書が必要な理由

不動産売買では、一般的に高額な金額で取引をおこなうことになります。
そのため、権利や契約解除の際の取り決めや手続き、また対象となる不動産情報を明確化しておく必要があります。
そこで、売主・買主の双方がトラブルなく売買契約を終えるために必要となるのが「不動産売買契約書」というわけです。
不動産の内容や契約の条件を明文化することで、双方が安心して取引をおこなうことが可能になります。
また、不動産会社が仲介をおこなう際は、宅地建物取引業法により、売買契約が成立した場合に不動産売買契約書を交付することが義務付けられているためです。

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不動産売買契約書と重要事項説明書との違い

不動産売却において、売買契約書と同じくらい重要な書類の1つが「重要事項説明書」です。
重要事項説明書は、物件に関する事項から取引内容、条件などが記載されている書類で、売買契約前に必ず読み合わせをおこないます。
通常は、宅地建物取引士が重要事項説明書の内容を説明し、同意をしてから不動産売買契約へ進みます。
また、不動産売買をおこなう際は、必ず2つの書類を同時に作成し交付しなければなりません。
では、不動産売買契約書と重要事項説明書に記載されている内容は、具体的には何が違うのでしょうか。
ここでは、双方の違いを解説します。

違い①内容

売買契約書には、おもに不動産情報や売買代金、支払い方法、特約事項などについて記載されています。
一方で、重要事項説明書には、売買契約書に記載されている内容にくわえて、細かい内容が明記されています。
たとえば、登記簿情報や建築基準法、インフラ整備、損害賠償と違約金、金銭貸借の斡旋、その他重要な事項などです。
つまり、重要事項説明書のほうが、より詳しく土地の条件や登記情報などについて盛り込まれています。

違い②目的と意味合い

不動産売買契約書と重要事項説明書は、そもそも目的と意味合いに違いがあります。
不動産売買契約書は、売買契約を成立させることを目的としている書類です。
契約書に署名・捺印するということは、重要事項説明書を理解し納得しているという意味合いをもっています。
一方で、重要事項説明書は、買主に物件の情報および取引条件を理解してもらうために作成された書類です。
そして、署名・捺印は、説明を受けたことの証であり、内容を理解したという意味合いがあります。
なお、不動産売買契約書と異なり、基本的には売主側が重要事項説明書を作成することになっています。

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不動産売買契約書で確認すべきポイント

売買契約書に記載されている内容がわかったところで、とくに確認すべきポイントについて解説します。

確認ポイント①手付金と手付金解除

確認すべきポイントの1つ目は、手付金と手付金解除です。
不動産売却では、契約時に買主は売主に手付金を支払います。
手付金には、契約成立の証拠として意味合いがあり、いつまで手付解除が可能であるかが記載されています。
手付金の解除は、売主か買主のどちらかが契約の履行に着手するまでと期限が設けられているケースが多いです。
もし、契約を解除しなければならない状況の場合、契約の履行に着手しているかによって違約金が発生するかが異なってきます。
そのため、この項目はよく目を通しておきましょう。

確認ポイント②所有権の移転手続き

不動産売買では、決済後に売主から買主へ所有権を移す「所有権移転登記」をおこないます。
その際にかかる費用をどちらが支払うか確認しておきましょう。
事前に確認しておくことで、実際に支払う際にトラブルにならなくて済みます。

確認ポイント③ローン特約

買主が住宅ローンを組んで物件を購入する場合は、売買契約書にローン特約が記載されていることが一般的です。
仮に買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、買主は無条件で契約を解除できることが記載されています。
買主がローンを利用する際は、このローン特約についてもチェックしておきましょう。

確認ポイント④契約不適合責任

売買した物件に不具合や欠陥が見つかった場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
場合によっては、買主から契約を解除されたり、賠償金を請求されたりすることもあります。
売買契約では、契約不適合責任を負う場合どのくらいの期間を設けるかなどが取り決められています。
トラブルになるケースも多いため、契約内容はしっかりと確認しておきましょう。

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まとめ

不動産売買契約書は、買主とトラブルなく進めるためにも重要な書類です。
とくに手付金や所有権移転、ローン特約などについてしっかりと理解しておくことが大切です。
また、重要事項説明書も契約書と同じくらい重要であるため、しっかりと目を通し理解したうえで契約することをおすすめします。
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