中古住宅を売却する前に検討したい！既存住宅売買瑕疵保険とは？

中古住宅の売買を安心して進めるために、既存住宅売買瑕疵保険を利用する方法があります。
既存住宅売買瑕疵保険とは、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の欠陥に関する保証を目的とする保険です。
今回は既存住宅売買瑕疵保険の概要や売却時に利用するメリット・デメリットを解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で中古住宅の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

売却する前に知っておきたい！既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の売主が負う契約不適合責任を補償する保険です。
売買契約後に瑕疵（不具合）が発覚した場合に、買主から請求された補修費用に応じて保険金が支払われます。
保険料は原則売主負担で、加入時には専門の建築士による検査が必要です。
はじめに契約不適合責任とはなにか、既存住宅売買瑕疵保険の保証対象と費用相場から確認しておきましょう。

契約不適合責任とは

不動産取引における契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と一致しない場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば引き渡した建物にシロアリ被害があることが分かり、契約書にはその旨が記載されていなかったとしましょう。
この場合、買主は売主に対して補修費用の請求や代金の減額請求、状況に応じて契約解除や損害賠償の請求が認められています。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、買主から修理費用を請求された時に保証してもらえるため安心して取引がおこなえます。

既存住宅売買瑕疵保険の保証対象

住宅瑕疵担保責任保険の保証対象は、住宅の構造耐力上の主要な部分と雨水の侵入を防止する部分です。
たとえば、基礎・土台・床版・柱・壁・屋根・開口部・外壁などに不具合が見つかった場合に、保証が適用されます。
構造に関係がない部分や災害・事故・経年変化などにより生じた不具合については、保証の対象外となるためご注意ください。

既存住宅売買瑕疵保険の費用相場とは

実際に既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討するのであれば、費用も把握しておきたいところです。
保険料は、保険の適用期間や保証額、物件の広さなどによって異なりますが、相場は以下のとおりです。

• 一戸建て：約2万6,000円～5万5,000円
• マンション：約1万5,000円～3万1,000円

一般的にはマンションよりも一戸建てのほうが面積が広いため、その分保険料も高くなります。
また保険に加入する際には、保険料だけでなく家の検査料も別途5万円～10万円ほど必要です。
上記はあくまでも相場なので、確実な金額が知りたい場合は見積もりを依頼しましょう。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリットとは？

既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、数万円から数十万円の費用がかかります。
決して安い金額ではないからこそ、費用対効果が気になるという方も多いのではないでしょうか。
ここからは、不動産売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリットを解説します。
次章でデメリットも解説するので、それぞれを理解した上で保険に加入するかどうか検討しましょう。

メリット①物件引き渡し後のトラブル防止に繋がる

既存住宅売買瑕疵保険に加入する大きなメリットは、トラブルリスクを軽減できることです。
相続により取得した田舎の家など、実際に住んだことがなく建物の状況がわからないというケースも多いでしょう。
これまで生活してきた家であっても、基礎部分は個人で確認するのが難しく、実際には老朽化が進んでいたということもあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、万が一欠陥が見つかった場合でも保険が利くため、修繕費用を巡って揉める心配がありません。
また、修理の対応も保険会社がおこなうので、買主と直接やり取りする手間や時間を省けるというメリットもあります。
保険の対象外となる瑕疵や損害賠償請求などは売主負担となりますが、少しでもリスクを軽減したい方は、ぜひ保険への加入を前向きにご検討ください。

メリット②買主の安心感に繋がる

既存住宅売買瑕疵保険が適用されている物件は、契約後に欠陥が見つかった場合でも、保険会社から修繕費用の補償を受けられるため買主にとって安心感があります。
もし似たような条件の物件があり、既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件とそうでない物件があれば、多くの方が前者を選ぶのではないでしょうか。
買主の不安を取り除くことができれば、納得した上で購入に踏み切ることができ、早期売却に繋げやすいというメリットがあります。
また住宅を検査した後に既存住宅売買瑕疵保険に加入するため、不具合がないか事前にチェックでき、売主も安心して取引ができるでしょう。

メリット③税制優遇を受けられる可能性がある

既存住宅売買瑕疵保険に加入している物件は、一定の耐震基準を満たすとして住宅ローン控除の適用が可能になります。
住宅ローン控除が適用されると、毎年の住宅ローン残高の0.7％を最大13年間、所得税から控除することが可能です。
そのほかにも、登録免許税や不動産取得税の軽減措置、居住用財産の買換え特例を適用できる可能性があります。
不動産購入時には諸費用がかかるため、税金を軽減できるのは買主にとって大きなメリットです。
これらをうまくアピールすれば、買主の購入意欲を高めることができ、早期売却に繋げやすくなるでしょう。
なお、買主が税制の優遇措置を受けるには、売主が保険加入時に受け取る「保険付保証明書」が必要です。
この書類は売買契約を結ぶ際に買主に渡す必要があるため、失くさないよう大切に保管しておきましょう。

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売却時に既存住宅売買瑕疵保険を利用するデメリットとは？

続いて、売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットを解説します。

デメリット①費用がかかる

既存住宅売買瑕疵保険に加入する際には、保険料と検査料がかかります。
トータルで約7万円～14万円と、決して安い金額とはいえません。
住宅を売却する際には、仲介手数料や登録免許税、印紙税といった諸費用がかかります。
保険への加入を検討する際は、諸費用も含めた上で資金計画を立てる必要があります。

デメリット②改修工事が必要になることがある

既存住宅売買瑕疵保険へ加入する際には、専門家による検査を受けなければなりません。
その際に建物に不具合が見つかったら、改修工事をしてから再度検査を受ける必要があります。
劣化が激しい住宅の場合、保険料や検査料以外にも改修費用がかかる可能性がある点に注意が必要です。
とくに、1981年5月31日までの旧耐震基準で建築された住宅は、大幅な改修工事が必要になるかもしれません。
助成金を支給している自治体もありますが、それでも数十万円の自己資金が必要と見ておいたほうが良いでしょう。
改修工事をしてまで既存住宅売買瑕疵保険に加入したのに、売却代金で工事費用を回収できなければ損をしてしまいます。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するかどうかは、費用対効果を見て検討することが大切です。
築年数が古い空き家などの場合は、解体して更地で売却または不動産会社に買取を依頼する方法もあります。
何がベストなのかは個々の状況によって異なるので、売却方法や保険の加入に迷ったら、まずは不動産会社にご相談ください。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、引き渡し後の物件に不具合が見つかった場合に、修繕費用を負担してくれる保険です。
保証対象は住宅の構造耐力上の主要な部分と雨水の侵入を防止する部分で、おもに基礎や土台、外壁、屋根などが該当します。
保険に加入することで、売主も買主も安心して取引を進められるうえ、買主の購入意欲を高めて早期売却に繋げやすくなります。
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