アスベストが使用された不動産でも売却できる？注意点や対策方法も解説

相続などにより取得した古い家屋の売却を検討されている方はいらっしゃいませんか。
その家屋が2006年以前に建設されたものである場合は、アスベストが使用されている可能性があります。
アスベストは、吸い込むと人体に悪影響を及ぼすリスクがあるため、売却時には注意が必要です。
そこで今回は、アスベストの概要や売却時の注意点、成約に繋げるポイントなどを解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にご覧ください。

売却に悪影響を及ぼす？不動産に使用されているアスベストとは

「そもそもアスベストがどのようなものなのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。
まずはアスベストの基礎知識と、アスベストによって不動産売却が困難になる理由について解説します。

アスベストとは

アスベストとは天然に産する繊維状の鉱物で、「せきめん」「いしわた」とも呼ばれています。
ほかの建築材に比べて比較的安価であり、耐火性、耐熱性、防音性などの性能に優れている点が特徴です。
建設資材や電気製品、自動車などさまざまな形で利用され、そのうちの約9割以上が建材製品として使用されてきました。
そう聞くと安全な材料に感じますが、次第にアスベスト工場で働く従業員や近隣住民から、健康被害が報告されるようになります。
調査の結果、アスベストを吸入すると繊維が肺の中に残り、中皮腫や肺がんなど深刻な疾患を引き起こすことがわかりました。
アスベストは微粒子（髪の毛の5000分の1ほど）で、目で見ることができず、さらに臭いもありません。
建設現場で作業をする際に浮遊したアスベストの繊維を、作業員や近隣住民は知らずに吸い込んでしまったのでしょう。
こうした被害が明るみに出たことから、2006年に労働安全衛生法施行令が改正され、アスベストの利用が全面的に禁止されました。

アスベストが使用された不動産はなぜ売却しにくい？

上記でも述べたように、アスベストを吸い込むと人体に悪影響を及ぼす可能性があります。
そのようなリスクのある不動産を進んで購入したいと思う方はほとんどいないでしょう。
だからといって、アスベストについてまったく触れずに売却することはできません。
アスベスト使用の調査義務はないものの、売主にはアスベスト調査の実施に関する説明責任があります。
すでに物件のアスベスト調査をしており、その結果が記録されている場合は告知が必要です。
アスベストを使用していないことが証明できれば、売却に支障はないでしょう。
しかし、アスベストの使用が確認された場合や不明確な場合は、不安要素となり購入を見送られる可能性があります。

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アスベストの使用が確認された不動産でも売却は可能？

所有する不動産にアスベストの使用が認められたら、売却はできないのでしょうか。

アスベストが使われていても売却できる

アスベストが使われているからといって、その不動産を売却できないということはありません。
アスベストが使用されていることを買主にしっかりと説明し、承諾を得られれば売却は可能です。
もしアスベストの使用調査をしていない場合は、調査していない旨を伝えれば問題ありません。
法律上はそのようになっていても、アスベスト使用の有無がわからない物件は買主に敬遠されがちです。
現状で売り出しても成約に繋がりづらいため、売却価格も市場価格に比べて低くなる傾向にあります。

アスベストに関する説明義務とは

先述したように、売主はアスベストの使用状況について買主に説明する義務があります。
説明は口頭だけでなく、必ず重要事項説明書にもアスベストについて記載しなければなりません。
報告内容は以下のとおりです。

• アスベストの使用調査の有無
• 調査の範囲
• 調査をおこなった機関の名前
• 調査を実施した年月日
• アスベストが確認された箇所と使用量
• 対策工事にかかる費用の目安

上記の説明は売主本人ではなく、国家資格者である「宅地建物取引士」がおこないます。
説明を怠ったり虚偽の内容があったりした場合には、買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。

アスベストの使用調査にかかる費用

アスベストの調査費用は、書面による調査で2〜3万円、調査員が現地に赴き目視でおこなう現地調査では2〜5万円が目安です。
また、サンプリングや報告書の作成費、調査員が現地に赴く際の交通費なども発生する場合があります。
基本的に調査費用は売主負担ですが、買主から調査依頼を受けた場合は、双方で話し合って負担割合を決めます。
調査の際に補助金を出している自治体もあるので、市町村役場の窓口やホームページで確認しておきましょう。

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不動産を売却する際のアスベストに関する対策とは

アスベストの製造、輸入、譲渡、提供、使用が全面的に禁止されたのは、2006年9月1日です。
そのため、2006年9月以前に建築された建物を売却する場合は、アスベスト使用の有無を疑う必要があります。
買主の負担材料を減らして成約に繋げるためにも、不動産売却前にやっておくべきアスベスト対策について確認しておきましょう。

アスベストの使用調査をおこなう

アスベストの説明義務はあるものの、使用調査は任意であり必須ではありません。
買主に「アスベスト使用の有無がわからない」と伝え、買主が承諾すれば売却することも可能です。
しかし、アスベストが使われているかもしれない不動産を進んで購入する買主はほとんどいません。
調査費用の負担を懸念される方もいらっしゃいますが、売却期間が長引けば値下げを検討する必要も出てきます。
売却前の調査でアスベストを利用していないことがわかれば、値下げをせずに高値で売却できる可能性もあります。
買主に安心して購入へ進んでもらうためにも、築年数の古い家屋を売る際は、アスベストの使用調査を検討しましょう。

重要事項説明書に明記する

物件引き渡し後のトラブルを避けるために、重要事項説明書へ調査結果を記載しておくことも大切です。
宅地建物取引業法においても、「アスベストの使用有無の調査結果が記録されている場合は重要事項として説明すべき」とされています。
調査の結果、アスベストの使用が確認できたら、対策工事にどのくらいの費用がかかるのかも記載しておきましょう。
もし告知や説明を怠り、売却後にアスベストの使用が発覚した場合、買主から損害賠償を請求されるリスクがあります。
場合によっては、アスベストの飛散を防ぐための対策工事に必要な費用を請求されるケースもあります。
このようなトラブルを避けるには、アスベストに関することをできるだけ詳細に、重要事項説明書に記載することが大切です。
重要事項説明書を作成するのは不動産会社なので、売主はアスベストに関する内容に漏れや不備がないかチェックしましょう。
気になる点があればその場で確認し、疑問や不安を解消してから売買契約の締結へ進むようにしてください。

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まとめ

アスベストの使用が禁止されたのは2006年なので、それ以前に建てられた不動産にはアスベストが使用されている可能性があります。
アスベストは吸入すると人体に悪影響を及ぼすものなので、告知せずに売却すると大きなトラブルに発展しかねません。
アスベストを使用しているか不明な場合は、買主の不安を取り除くためにも、事前調査をしてから売り出すことをおすすめします。
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