不動産売却前に知っておきたい！契約不適合責任の内容とは？

不動産売却において売主が負う責任は、 2020年4月の民法改正によって「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ変更されました。
契約不適合責任では売主の条件がより厳しくなっているため、不動産売却をご検討中の方は責任内容についてしっかり把握しておくことが大切です。
そこで今回は、民法改正後の契約不適合責任について、その内容やトラブルを未然に防ぐ方法を解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に売主が負うおそれがある契約不適合責任とは

先述したように、2020年4月の民法改正によって「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。
まずは、契約不適合責任とはなにか、瑕疵担保責任の内容とどう違うのかをご説明します。

契約不適合責任の内容とは？

不動産売却における契約不適合責任とは、契約に適合しない商品を引き渡した際に売主が負う責任のことです。
たとえば、契約書に雨漏りについて記載がないにも関わらず、購入した物件に雨漏りが生じていたとしましょう。
この場合、物件が契約内容に適合していないことになるため、たとえ引き渡し後であっても売主が修繕費用を負担しなければなりません。
このように不動産売却時には、引き渡す物件が契約書に適合しているかどうかがポイントとなります。
契約不適合責任を問われないようにするには、物件の状態を隅々まで把握して、不具合があれば契約書に漏れなく記載することが大切です。

瑕疵担保責任から責任内容はどう変わった？

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更となり、責任内容はどう変わったのでしょうか。
これまでの瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵（買主側が知らなかった欠陥）に対して、売主が責任を負うとされていました。
民法改正後の契約不適合責任では、隠れた瑕疵かどうかは関係なく、契約に適合しているか否かで売主の責任が発生します。
また民法改正によって、買主側が請求できる権利も増えました。
瑕疵担保責任において買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償請求」のみでしたが、契約不適合責任では「追完請求」と「代金減額請求」も追加されています。

不動産売却前に知っておきたい！契約不適合責任における買主の権利とは

ここでは、契約不適合責任において買主が請求できる権利をご紹介します。

買主の権利1：追完請求

追完請求とは、引き渡された目的物が契約内容に適合しない場合に、買主が売主に対して目的物の修補や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しを請求することです。
ただし、不動産には同じものが存在しないので、代替物の引き渡しや不足分を追加することができません。
そのため、不動産売買における追完請求とは、対象物件の欠陥を修繕するよう求める「修補請求」が該当します。
たとえば、天井のひび割れによって雨漏りが生じているにも関わらず、契約書にはその旨が記載されていなかったとしましょう。
この場合、買主から追完請求を受けたら、売主の負担で天井のひび割れを修繕しなければなりません。

買主の権利2：代金減額請求

代金減額請求とは、文字どおり代金を減額するよう請求することです。
基本的には、買主が追完請求をしたにも関わらず、売主が修繕をおこなわない場合に代金減額請求がおこなわれます。
ただし、修繕が不可能なものに対しては、追完請求をせずに直ちに代金減額請求をおこなうことも可能です。
たとえば天井のひび割れに対して追完請求を受けたものの修繕が不可能な場合は、あとから売買代金を減額することになります。
物件を売却したあとの代金減額請求となるため、一般的には売買代金の一部を買主へ返金することになるでしょう。

買主の権利3：催告解除

催告解除とは、売主が追完請求に応じない場合に、買主が催告したのち契約を解除することです。
不動産の場合、建物の欠陥を修繕しないと住めないというケースも少なくありません。
そうなると買主は高額な修繕費を支払うことになるため「代金減額請求では納得できない」となる場合も多いです。
このような場合に、買主は催告解除の権利を行使して契約を解除することができます。
催告解除をすると契約はそもそもなかったものとみなされるため、売主は買主に対して売買代金を返還しなければなりません。

買主の権利4：無催告解除

催告解除とは、相手方の履行が期待できない、または履行が不可能だと考えられる場合に、催告をせずに契約の解除を申し出ることです。
民法改正前の瑕疵担保責任においても、契約の目的が達成できないときには契約解除が認められていました。
瑕疵担保責任のときの「契約解除」を引き継いだのが、無催告解除だと考えておくと良いでしょう。

買主の権利5：損害賠償請求

売主が契約を履行しないことで損害が発生した場合は、買主は売主に対して損害賠償請求ができます。
瑕疵担保責任でも損害賠償の請求は認められていましたが、契約不適合責任では内容が多少異なるため注意しましょう。
これまでの瑕疵担保責任では、売主に故意や過失がなくても賠償責任を負うとされていました。
しかし、契約不適合責任においては、売主に故意や過失がなければ損害賠償の責任を負わなくて良いとされています。

不動産売却時に契約不適合責任を問われないためのインスペクションとは

不動産を売却する際、売主は買主に対して物件の欠陥や不具合をすべて伝える義務があります。
これを「告知義務」といい、告知義務を怠ると契約不適合責任を問われることになります。
契約不適合責任の追及を避けるには、物件の欠陥や不具合を契約書に漏れなく記載しなければなりません。
そこでおすすめなのが「インスペクション 」の実施です。
ここではインスペクションとはなにか、その内容や費用相場をご紹介します。

インスペクションとは？

不動産売却におけるインスペクションとは、専門家がおこなう住宅診断のことです。
住宅診断士が物件の状況を調査して、建物の劣化具合や欠陥の有無、改修すべき箇所などを提示してくれます。
インスペクションを実施すれば、建物の状態を事前に把握して契約書に記載できるため、引き渡し後のトラブル防止に繋がります。
また「第三者が調査した物件」として買主も安心感を得られるので、早期売却に繋がりやすい点もメリットの1つです。

インスペクションにかかる費用の相場

インスペクションの費用は、診断内容や物件の種類によって異なり、マンションの場合は4～6万円ほどの費用がかかります。
一戸建ての場合は、住宅診断士が目視で確認できる範囲の調査であれば約4～6万円が相場です。
しかし、床下や小屋裏への侵入調査やカメラなどの機材を追加する場合は、オプション料金がかかります。
オプション料金の相場は約1〜8万円で、基本料金とあわせると6～12万円ほどかかることもあります。

まとめ

不動産売却における契約不適合責任の内容やトラブルを未然に防ぐ方法を解説しました。
契約不適合責任の追及を回避するには、物件の状況を契約書に漏れなく記載する必要があります。
安心して取引をおこないたい場合は、インスペクションの実施を検討すると良いでしょう。
私たち「新潟県不動産査定の窓口」は、新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却のサポートと不動産買取をおこなっております。
インスペクションに関するご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。