不動産売却における負動産とは?負動産の相続放棄や処分方法について解説

2022-09-27

不動産売却における負動産とは?負動産の相続放棄や処分方法について解説

この記事のハイライト
●負動産とは所有しているだけで損をしてしまう不動産のこと
●相続放棄して負動産を取得しないのも対策のひとつ
●負動産の処分方法として、自治体・個人・法人への寄付もできる

総務省がおこなっている統計調査によると、平成30年で全国の空き家は約849万戸となり、現在でも増え続けているそうです。
その影響もあって「負動産」という概念も生まれました。
本稿では負動産やその処分方法について解説しますので、長岡市を中心に新潟県内で空き家を所有している方や相続した実家が遠方にある方は、ぜひ記事を参考にしてみてください。

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不動産売却前に知っておきたい負動産とは

不動産売却前に知っておきたい負動産とは

まず、負動産について解説します。

負動産とは何か?

遠方にある実家を相続したあと空き家になってしまったり、賃貸物件において老朽化して入居率が悪い不動産などを所有している方も少なくありません。
資産価値もなく所有しているだけで負担しかかからないような不動産のことを「負動産」と呼びます。
例えば、相続した実家が遠方にある場合、空き家の管理ができないだけでなく、利活用ができずに税金だけがかかる不動産があります。
また、空室の多い賃貸物件なども当てはまる場合があります。
賃貸物件においての利益は、ある程度の部屋が埋まっていないと、不動産を綺麗に保つための修繕費などが回収できず、赤字経営になる場合があります。
負動産とはこうした、利用価値はないけれども負担だけがある不動産のことや、収入益よりも支出益のほうが大きい場合などの不動産を示します。
かつて不動産は安定資産の象徴でしたが、少子高齢化や新築物件の供給過多の理由で空き家が増え、その結果負動産が生まれています。

負動産を所有するデメリットとは

負動産の主な問題は、管理と費用の2点です。
負動産の多くは空き家ですが、空き家は誰も住んでいない状態だと劣化が早いため、適切な管理が必要です。
また、庭木の手入れを怠ると、瞬く間に雑草だらけになり、隣地の住民に迷惑をかけてしまうこともあります。
台風や地震など自然災害の被害を受けてしまうことや、経年劣化による雨漏りにも気づきづらくなり、損傷が大きくなってから対応するとなると手遅れになってしまいます。
元から空き家自体が大きく損傷していたり、倒壊の恐れがある場合には、より管理の手間がかかるでしょう。
また、費用面のデメリットとして固定資産税が上がってしまう可能性があるということです。
大きな負担になるのは固定資産税で、この税金は不動産を所有している限り必ず課税される税金です。
住宅が建っている状態ならば、住宅用地の特例が適用されて固定資産税も抑えられるのですが、空き家の場合には注意が必要です。
なぜなら、自治体に特定空家として指定されてしまうと、住宅用地の特例が適用除外になり、固定資産税が数倍に跳ね上がってしまいます。
特定空家に指定されないようにするには、しっかりとした管理が必要ということを理解しておきましょう。
所有する不動産が負動産になってしまうと、これらのデメリットがあるので、できるだけ売却など処分する方法を検討することをおすすめします。

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不動産売却前に知っておきたい負動産の相続放棄

不動産売却前に知っておきたい負動産の相続放棄

相続した不動産が負動産であった場合の、有効な対策方法を解説します。

負動産を相続しない?相続放棄とは

相続した不動産が負動産になることが多いのですが、そもそも不動産を相続しなければ、負担などはありません。
相続放棄とは、最初から相続人でなかったものとみなす制度のことで、おもに借金の返済義務などの相続人が遺産の取得を希望しない場合などに用いられます。
相続放棄を選択することで負動産を受け継ぐことがなくなるので、悩むことも少なくなるでしょう。
通常、相続はプラスの資産とマイナスの資産の両方を承継する必要があり、預貯金だけ相続するということはできません。
もし、実家の不動産が活用方法もなく、負動産になることが見込まれていて、そのほかに目立った遺産がなければ相続放棄することもひとつの方法でしょう。
相続放棄するためには、相続開始があったことを知ってから3か月以内に家庭裁判所に申し出れば完了します。

負動産相続放棄の注意事項

注意点として、ほかに相続人がいるときには、相続放棄するとマイナスの資産や負動産の負担を押し付けてしまうことになります。
相続人同士でトラブルに発展しないためにも、相続放棄するのであれば、ほかの相続人の同意を得ておくようにしましょう。
また、家庭裁判所に相続放棄を申し出た瞬間に手離れするのではありません。
相続放棄し、家庭裁判所で相続財産管理人の選出が完了するまでは、管理責任が残ります。
もし、建物が倒壊して人や周辺に危害を加えた場合には責任を追求されてしまうので、注意しましょう。

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不動産売却も含めた負動産の処分方法

不動産売却も含めた負動産の処分方法

最後に、負動産の処分方法についてご紹介します。

自治体に寄付する

負動産を処分する方法には寄付という選択があります。
公益のために自治体への寄付をしたいと検討する方もいるでしょう。
不動産を寄付するためには、担当窓口への相談をして、自治体担当者による調査後、審査に通れば必要書類を提出して寄付完了となります。
しかしながら、資産価値が低かったり、利用するために多額な費用がかかったりするような不動産は、積極的に引き取ってくれるところは少ないかもしれないため、事前に確認をしておきましょう。

個人に寄付する

負動産の隣地に住む方や、親戚に寄付するという方法もあります。
隣地に住んでいる方であれば土地の取引も検討しやすく、親戚ならば声もかけやすいでしょう。
その時には贈与契約書を作成します。
氏名と贈与契約書を締結した旨、対象不動産の登記簿謄本に記載してある所在地や地番、日付や諸費用の負担などを契約書に記載しておきましょう。
個人への寄付は贈与になるため、不動産を受け取った方が贈与税を納める必要があります。
不動産の面積が広かったり、立地が良かったりと資産価値が高ければ高いほど贈与税も高額になるので注意しましょう。
贈与契約書は個人間でのやりとりになることが多いですが、後のトラブルを防ぐためにも不動産会社を仲介に入れたほうが安心でしょう。

法人に寄付する

法人に寄付することで負動産の処分も可能です。
倉庫や資材置き場、更地にして分譲など用途は少なくありません。
この場合は寄付した方に譲渡所得税が課税されるので注意しましょう。

不動産会社に買取を依頼する

負動産は売却しづらい不動産だということを解説してきましたが、売却が長引きそうな場合や、難しいと感じるときには、不動産会社による買取を検討してみても良いかもしれません。
どんな不動産でも条件や価格によって不動産売却することは可能で、それは負動産でも例外ではありません。
また、不動産会社に直接買い取ってもらう方法では、相場よりも低い金額での買取にはなりますが、早期売却が見込めるほか、現金化までがはやいというメリットもあります。
相続する不動産が空き家になりそうな場合や、負動産を所有している方は、特定空家になるまえに早めに親族間で相談をして、売却の段取りを進めておきましょう。

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まとめ

負動産とは利用価値がなく、所有しているだけで管理コストや固定資産税などで損をしてしまう不動産のことで、所有し続けるにはリスクが伴います。
だれも住んでいない空き家は、劣化するのが早いため、さらなる老朽化を防ぐためにも、売却や寄付するなどして早めの対策をとっておくことが大切です。
長岡市を中心に新潟県全域で負動産に関してお困りの方は、ぜひ私たち「新潟県不動産査定の窓口」までお気軽にご相談ください。

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