任意売却ができないケースとは？競売との違いや自己破産についても解説！

住宅ローンの支払いが何らかの事情で不可能になったときに、少しでも有利に売却する方法が任意売却です。
実はすべての物件で任意売却ができるとは限らず、できないケースも存在します。
どんな場合に任意売却できず、その場合にはどうなるのかも解説するので、新潟県長岡市を中心に任意売却をご検討中の方は最後まで確認してみてください。

任意売却とできない場合の競売とは

任意売却とはなにか、競売との違いについてご説明します。

そもそも任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残債が売却価格より多い場合で、売却しても足りない部分の残債を返済できないときに、金融機関の同意を得て売却する不動産売却方法です。
一般的に住宅ローンの借り入れをしたときに不動産には金融機関の抵当権が設定されますが、抵当権は住宅ローンを完済しないと抹消できません。
任意売却では残債が売却価格よりも多いため、抵当権を抹消できませんが、金融機関の同意を得ることで売却が可能です。
任意売却を選択する要因には住宅ローンの返済ができなくなることが挙げられます。
毎月の住宅ローン返済が滞り、5回から6回滞納したときに任意売却を始めるケースが一般的です。
任意売却しない場合だと、金融機関が抵当権を行使して、自宅が売却されてしまう強制競売に移行します。

任意売却と競売の違い

競売とは、抵当権者が裁判所に申し立てをして、裁判所が入札方式にて購入希望者を募り、最も高額な金額で入札した方に売却することです。
裁判所によって自宅が差し押さえられ、強制的に売却されてしまうので、競売が完了したら自宅を退去する必要があります。
もし自宅から退去しなければ、裁判所の命令により立ち退きが強制執行されてしまい、文字通り追い出されてしまうので、できるだけ競売は避けたいところです。
さらに競売の売却金額は一般的な相場の7割程度、それに対して任意売却ならば一般的な不動産相場にて売却価格が設定されます。
もちろん売却活動の状況によっては値下げする必要もあるかもしれませんが、任意売却のほうが競売より高値で売却が可能です。
また、任意売却は一般的な不動産売却と変わらないので、退去日なども契約内容である程度コントロールできます。
競売よりも任意売却のほうが有利になることが多いので、できるだけ任意売却にて自宅を売却したほうが良いでしょう。

任意売却できないケース

任意売却できないケースについてご説明します。

金融機関の同意が得られなかったとき

金融機関の同意が得られないときは任意売却ができないために競売が実行されてしまいます。
金融機関によってはそもそも任意売却を受け付けず、住宅ローンを一定回数滞納すると即競売に移行するところもあります。
また、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すなどの規約違反している場合や、滞納したときの金融機関への対応に問題ある場合にも任意売却が認められないことがあります。
任意売却するかしないかは、あくまで金融機関が決定することです。
任意売却は不動産会社のアドバイスのもと金融機関と話し合って手続きを進めますが、慣れている会社ではないと任意売却の同意を得られないこともあります。
任意売却の相談については経験が豊富な不動産会社に相談しましょう。

物件に建築基準法違反・破損や欠陥など重大なトラブルがあるとき

任意売却で売却する自宅に無許可の増改築を施しているなど、建築基準法違反の建物は、購入時に金融機関での融資利用ができないので、任意売却の許可が下りないことがあります。
融資利用ができないならば、買い手が制限されてしまい売却そのものが非現実的なので、任意売却ができないでしょう。
既に引越していて使用していない建物で、建物そのものが老朽化して使えなかったり、建物にトラブルがある場合にも任意売却が難しいでしょう。
金融機関が任意売却に同意するときに、契約不適合責任の免責を売却条件に加える場合があります。
任意売却では買主が契約不適合責任を売主に追求できないので、大きな欠陥がある建物の購入検討そのものを見送る可能性があります。
建物に大きな欠陥があったり老朽化が激しいケースでは任意売却できないことも視野に入れておきましょう。

売却活動ができないとき

任意売却は一般的な不動産売却と同じように売却活動しますが、内見できないなど売却活動ができない場合も任意売却できない可能性があるケースです。
内見時の立ち会いができなかったり、物が散乱してゴミ屋敷になっていたり、売却活動そのものができないのでは任意売却どころではありません。
普通の売却活動ができる状態を前提として考えましょう。
任意売却の売却価格は金融機関が決定するのですが、残債が多いために相場より著しく高額に売却価格を設定されてしまうこともあります。
こういった場合も実質的に金融機関の同意が得られない可能性があるので、任意売却は難しいケースと言えるでしょう。

任意売却できない場合にはどうなるか

任意売却ができない場合はどうなるのかをご説明します。

競売にかけられる

任意売却できない場合、または任意売却しても買い手が見つからず金融機関が設定した期限を過ぎてしまう場合には、物件は競売にかけられます。
また、金融機関によっては任意売却を認めても、同時に競売にかけてしまうところもあります。
競売になると強制的に売却され、引越さないと強制退去させられてしまい、売却価格も安くなってしまうので、金銭的にも精神的にもとても負担が大きなものになるでしょう。
競売にどれくらいの時間がかかるかというと、裁判所からの競売開始決定通知が送られてから約5か月後には入札が完了し、退去する必要があります。
期間として非常に短いので、住宅ローンを滞納し始めてしまった段階で、引越し先などその後の身の振り方を考えておく必要があるでしょう。

自己破産も視野に入れる

任意売却も同様ですが、競売も売却後には返済しきれなかった住宅ローンの残債が残りますが、その残債はどうなるのでしょうか。
一般的には債権回収会社に債権が売却され、または債権回収会社に委託をし、残債の一括弁済を求められます。
しかしながら、一括弁済できないことがほとんどなので、毎月少しずつ分割弁済することになるでしょう。
月々数万円ずつを返済しますが、任意売却ではなく競売になってしまったときには、完済まで10年以上かかることも珍しくありません。
そのときには残債の処理のため、自己破産も視野に入れたほうが良いこともあるかもしれません。
自己破産になるとどうなるかというと、借金や残債などの負債が帳消しになる代わりに、破産から10年は金融機関からの借入れができなくなります。
クレジットカードなどの利用も不可能になるので生活は不便にはなるものの、負債がなくなるメリットはあります。
また、個人信用情報に登録されてしまうので、5年から6年は金融機関からの借入れが制限されるでしょう。

まとめ

任意売却は金融機関の同意を得て残債を残して不動産売却する方法ですが、競売に比べて高額で売却でき、残債も少なく抑えられます。
ただし、金融機関の同意が得られなかったり、物件に欠陥などトラブルがあるケースでは任意売却ができないこともあります。
そうなると、競売にかけられてしまい強制的に退去させられるだけでなく、残債も多額になってしまうので、自己破産も視野に入れることにもなるでしょう。
もし、新潟県長岡市を中心に新潟県全域で住宅ローンの支払いに不安を抱え、任意売却を検討している方は、新潟県不動産査定の窓口まで早めにご相談ください。
任意売却の取り扱いも熟知しているので、多くの選択肢を提案いたします！