住宅ローンが返済不可になった場合の対処法とは？競売のリスクも解説！

不安定な社会情勢の影響で、住宅ローンの支払いに不安を感じている方も多いと思います。
もし、住宅ローンが返済不可になったらどうなるのでしょうか？
ここでは住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や、競売のリスク、解決方法のひとつである任意売却について解説します。
新潟県長岡市を中心とした新潟県内に不動産をお持ちの方で、住宅ローンに不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になったときの対処法

住宅ローンが返済不可になった場合、いくつかの対処法がありますが、滞納の有無によって異なります。

まだ住宅ローンを滞納していない場合

まだ滞納がない場合の対処法は以下のとおりです。

• 家計の見直し
• 金融機関へ相談
• 住宅ローン借り換え
• マイホームの売却

滞納していなければ、住宅ローンを支払っていく方法を検討することが最優先です。
保険や光熱費、通信費の見直しで無駄があればそれを省いて家計の見直しをすることで、毎月問題なく返済ができるようになるかもしれません。
同時に住宅ローンの借り入れをしている金融機関に相談すると返済猶予をもらえたり、支払い計画を再考してもらえたりなど、月々の支払いを軽減できるようになることもあります。
今より低い金利の住宅ローンに借り換えることもひとつの方法です。
しかし、住宅ローンの借り換えは審査や契約に手間がかかり、費用も数十万円必要になるので、それらも考慮したうえで検討しましょう。
そして、マイホームを売却することで住宅ローンの残債を支払い切れるのであれば、思い切って売却してしまうのも、問題の解決につながるかもしれません。
まずはマイホームの売却価格を知るために、不動産会社の査定を受けましょう。

住宅ローンを滞納している場合

すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合、または次回の住宅ローンの支払いができないことがわかっている場合には、以下の対処法があります。

• 任意売却する
• リースバックでマイホームを売却する
• 個人再生手続きをおこなう

住宅ローンの支払いを滞納し、返済のめどが立たない場合は任意売却やリースバックでの売却、個人再生を利用しての債務圧縮など、大きく状況を変えなくてはなりません。
任意売却とは金融機関の許可のもと、住宅ローンの残債を残したままマイホームを売却する方法です。
リースバックとは、マイホームを売却したあとに賃貸住宅としてそのまま住み続ける不動産売却の方法で、生活環境が変わらないメリットがあります。
しかし、リースバックは支払える家賃額から逆算して売却価格が算出されるため売却価格が低くなりがちで、ある程度条件を満たさないと成立しません。
個人再生手続きは債務整理のひとつの方法で、裁判所の許可を受け、借金を5分の1に減額してもらえて、自宅や車などの財産を守ることができます。
減額された借金は原則3年で完済しなくてはならず、債権者の2分1以上の反対がないことが条件とされていますので、該当するならば検討してみても良いでしょう。

住宅ローンが返済不可になった場合の競売までの流れ

住宅ローンが返済不可になると、いずれ強制競売にかけられてマイホームを立ち退かなければなりません。
そうなるまでには数か月かかりますが、具体的にはどのような流れになるのか解説します。

滞納1～2回目

初回や2回目の滞納では、金融機関からの電話や、督促状の手紙が自宅に届くなどで滞納の旨を知らされます。
基本的に、自宅や個人の携帯電話に連絡がくることが多いですが、その電話を無視すると職場にかかってくることもありますので注意しましょう。

滞納3～4回目

引き続き金融機関からの連絡はありますが、個人信用情報機関に滞納情報が記録されるのもこの時期です。
いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるもので、これに記録されると金融機関からの新たな借り入れが難しくなるでしょう。

滞納5～6回目

金融機関によって時期は多少異なりますが、ほとんどの場合、滞納5回から6回目で「期限の利益の喪失」をむかえます。
「期限の利益の喪失」とは、簡単に説明すると住宅ローン契約が解約されることで、金融機関からこの時点の残債と遅延損害金を含めて一括支払いを求められます。
ここで一括支払いをできる債務者はほとんどいないため、その後、保証会社によって「代位弁済」がなされます。
保証会社とは、住宅ローンが返済不可になった債務者の代わりに残債を弁済し、その後金融機関から債権を引き取って新たな債権者となる、いわば保険のような存在です。
そして保証会社が債務者の代わりに返済することを「代位弁済」といいます。

代位弁済後

代位弁済がおこなわれると債権が保証会社に移管され、抵当権が実行されて競売の申し立てがされます。
その後、家庭裁判所によって競売開始決定通知が出され、執行官と不動産鑑定士による物件調査、入札日の決定、物件資料の公開を経て、入札・落札の流れとなります。
競売開始決定から落札して所有権が移転するまではおおよそ5か月で、これまでにマイホームを退去しなければなりません。
もし退去しない場合、裁判所の命令のもと強制執行されてしまい、文字通りマイホームを追い出されてしまいます。

住宅ローンが返済不可になったら早めに任意売却を検討しよう！

住宅ローンが返済不可になり滞納してしまった場合は、早めの段階で「任意売却」の検討をおすすめします。

「任意売却」とは

不動産の売却方法は、「一般売却」「任意売却」「強制競売」の3種類あります。
一般売却は、通常の売却方法でマイホームを売却し住宅ローンの残債を完済、または売却価格が残債より低くても手持ちの資金を補填して売却する、一般的な売却方法です。
強制競売については先述したとおり、裁判所によって執行される入札式の売却方法です。
任意売却は、金融機関との交渉によって許可を得て、住宅ローンが残ったマイホームを売却する方法です。
通常は住宅ローンを完済しない限りマイホームの売却はできませんが、任意売却は金融機関の許可を得て売却するため住宅ローン残債があっても問題ありません。
残債に関しては、金融機関との協議のうえで無理のない範囲の返済額を設定することができます。
任意売却のメリットは強制競売に比べて市場価格に近い金額で売却できることで、販売方法自体は一般売却となんら変わりはありません。
売却後の残債額も強制競売よりも少なくなることが多いので、マイホームを手放したあとの負担は少ないです。
また、売却のタイミングもある程度調整がきくので、転居先の確保や引っ越しの段取りなどもしやすいでしょう。
デメリットとしては、任意売却を認めてもらうための交渉技術が必要になることで、それには不動産会社のサポートが欠かせません。
任意売却の申込書類や査定書の書式、写真撮影についても指定がある金融機関もあり、これらに手間取ったり守らなかったりすると任意売却を認めてもらえないこともあるでしょう。
任意売却はあくまで金融機関に交渉したうえで許可をもらって進められるので、実績や知識のある、信頼できる不動産会社に依頼することがとても重要です。

まとめ

住宅ローンが返済不可になった場合、滞納の有無によって対処法は変わってきます。
滞納が続いたまま放置すると、ブラックリストに載るだけでなく競売にかけられて強制退去を余儀なくされる場合もあります。
競売にかけられる前の対処法である任意売却は、専門的な知識も必要とする売却方法のため、不動産会社のサポートを受けながら慎重に手続きを進めましょう。
「新潟県不動産査定の窓口」は、新潟県長岡市を中心に新潟県全域での不動産売却のお手伝いをしております。
任意売却に関するご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。