不動産売却時にインスペクションをおこなうメリットや費用は？

不動産売却を検討するなかで、「インスペクション」という言葉を見たり聞いたりしたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
住宅のリノベーションが一般的になり、中古の一戸建てやマンションの流通量が増加している近年、インスペクションの重要性は高まりつつあります。
そこで、こちらの記事では、インスペクションとは何か、インスペクションをおこなうメリットや実施する際にかかる費用についてご紹介します。
新潟県内で不動産売却をご検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時におこなうインスペクションとは

インスペクションとは、既存住宅の建物状況に関する調査のことです。
インスペクションでは、建築士などの専門家（ホームインスペクター）が、構造耐力上主要な部分（柱や梁、基礎など）や雨水の浸入を防止する部分（屋根や軒裏など）の調査をおこないます。
調査結果を報告書にすることで、建物の劣化状況や欠陥の有無を可視化することができ、不動産売却前に修繕の要否を確認することができます。

インスペクションの「説明」が義務化

人口減少に伴う空き家問題を解消するため、政府は既存住宅の流通を活発にすることを施策の1つとしており、2013年6月には国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定しています。
ガイドラインには、インスペクションに対する基本的な考え方や検査項目・検査方法が書かれており、ホームインスペクターはこのガイドラインに基づいた調査を実施します。
また、2018年4月には宅地建物取引業法（宅建業法）が改正され、インスペクションに関する以下の3点が義務化されました。

• 媒介契約締結時に、売主・買主に対してインスペクションの説明をおこない、希望があればホームインスペクターをあっせんすること
• 重要事項説明時、インスペクション実施の有無と、実施している場合は調査内容を買主に説明すること
• 売買契約締結時、建物の状況について売主と買主の双方が確認した事項を記載した書面を交付すること

上記のとおり、この法改正では、インスペクションの「実施」ではなく「説明」が義務化されています。
しかし、説明の義務化により多くの方にインスペクションが認知されることで、今後ますますインスペクションの重要性が高まっていくことでしょう。

インスペクションを実施するタイミング

インスペクションはどのタイミングでおこなえば良いのでしょうか。
不動産売却は、以下の流れでおこなわれます。

• 不動産会社に価格査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 不動産会社が売却活動をおこなう
• 買主が見つかり次第、不動産売買契約を締結する
• 残金決済・物件の引渡しをおこなう

インスペクションは、不動産会社に価格査定を依頼する前におこなうと良いでしょう。
建物の劣化状況や欠陥の有無によっては、査定価格が変わる場合があります。
査定前に状況が明らかであれば、正確な価格を把握することが可能です。

不動産売却時にインスペクションを実施するメリット

不動産売却をおこなう際にインスペクションを実施すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。
インスペクションを実施するメリットは、以下のとおりです。

買主が安心して物件を購入することができる

中古物件の売買では、建物の状態が分からず、買主が購入に二の足を踏んでしまうというケースは珍しくありません。
インスペクションをおこなっている物件は建物の状態が分かるため、残り何年住むことができるか、いつごろ修繕が必要なのか判断しやすくなります。
そのため、今後必要となる費用の見通しが立てやすくなり、買主が安心して物件を購入できるのです。

建物の状態を把握したうえで売却することができる

インスペクションをおこない、建物の状態を把握することができれば、売却前に修繕をしたり、売却価格を下げたりするなどさまざまな対策を取ることができます。
不動産売却では、いかに状況に応じた対策を迅速に取れるかが大切です。
問題を把握したうえで、その都度対応できれば、売却が長期化してしまうリスクを下げることができるでしょう。
また、調査の結果、築年数以上に建物の状態が良いということが分かれば、相場の価格よりも高い金額で売却を進めることも可能です。

売却後のトラブルを未然に防ぐことができる

中古物件を取引する際には、物件の引渡しが終わった後に何らかの支障が生じ、売主と買主とのあいだでトラブルが発生してしまうおそれがあります。
また、2020年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更され、契約書に記載のない瑕疵については、原則として売主が修繕などの対応をおこなうこととなりました。
インスペクションをおこない、事前にどのような問題があるかが明らかにできていれば、売却後のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。
なお、インスペクションの結果、建物の不具合があることが判明したとしても、不具合の内容を契約書や建物状況報告書に記載したうえで、買主の同意があれば、取引を進めることができます。

不動産売却時にインスペクションを実施する際の費用

インスペクションを実施する際にかかる費用の相場は、5万円から7万円程度です。
上記の価格は、検査をおこなう時期や専門家によって異なります。
マンションに関しては、床面積によって価格幅をつけている検査会社は少ないですが、一戸建てに関しては、多くの検査会社が床面積に応じた料金設定をおこなっています。
調査にかかる費用には、以下のものが含まれています。

• ホームインスペクターの人件費
• 専門家が現地に行くための交通費
• 調査機器の損料
• 報告書を作成する際にかかる費用
• 事務員に支払う事務コスト

なお、床下や天井裏、給排水間などの細部を調査する場合には、別途費用が必要となります。
この場合、インスペクションをおこなう費用が10万円を超えることも考えられますので、「どこまで調査をおこなうか」については、不動産会社と相談しながら決めていくと良いでしょう。

建物を修繕する費用がかかる

インスペクションによって不具合があることが判明し、修繕をおこなったうえで売却する場合は、当然のことながら修繕費用がかかります。
柱や梁などの主要な部分に不具合がある場合は、大規模な修繕が必要となり、大きな負担となってしまうこともあるでしょう。
その一方で、簡単におこなえる修繕であれば、少ない費用で大きな効果を得ることも可能です。
修繕の実施や売却方法については、不動産会社と話し合いながら、適切な方法を見極めるようにしましょう。

不動産の買取を検討するのも売却方法の1つ

「建物の不具合がひどいから、本当に不動産売却できるのか心配」といった方は、不動産会社による不動産の買取を検討してみても良いでしょう。
不動産会社から提示された買取価格に納得することができれば、売買契約に進むことが可能です。
内覧などの対応も必要ありませんので、早ければ3週間から1ヶ月程度で売却を終わらせることができるでしょう。

まとめ

今回は、インスペクションとは何か、インスペクションをおこなうメリットや実施する際にかかる費用についてご紹介しました。
インスペクションは5万円から7万円程度の費用で、「建物の状況を把握することができる」「買主に安心感を与えられる」といった多くのメリットを得ることができます。
しかし、最近になってインスペクションの「説明」が義務化されたという実態もあり、インスペクションがまだまだ世間一般に浸透していないというのが現状です。
ご自身でインスペクションについて調べたとしても、得られる情報は少ないかと思いますので、不動産売却前にインスペクションを検討したいという方は、不動産会社に相談すると良いでしょう。
新潟県不動産査定の窓口では、新潟県長岡市を中心に新潟県全域の不動産売却・不動産買取に関するご相談を承っております。
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