不動産売却の前にリノベーションするべき？注意したいデメリットとは？

建物を全面的に改修し付加価値を与えるリノベーションは、不動産売却の
より有利な条件で売れる可能性が高まる一方で、いくつかのデメリットにも注意が必要です。
そこでリノベーションとはどのようなものなのか、不動産売却におけるポイントとともに確認していきましょう。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却におけるリノベーションとは？

リノベーションとは、既存の建物を全面的に刷新することを意味します。
床や壁はもちろんのこと、間取りの変更、給排水・電気・ガスといった配管・配線の移設をともなう工事がおこなわれることもあります。
また最新の設備を取り入れたり、外観や内装のデザインを変更したりして、既存の建物にはなかった付加価値を生み出すのもリノベーションの目的です。
このように住まいを大きく改装できるため、デザイン性や機能性を改善したいときにリノベーションはおすすめの方法です。
不動産売却では、築古物件のためそのままの状態では暮らせない場合などに、リノベーションを実施するケースが多く見られます。

既存の味わいを残したリノベーションもある

リノベーションのなかには、あえて既存の建物の味わいを残した工事をおこなうことがあります。
たとえば伝統的な造りの古民家は、その風合いを残しつつ居住性能を向上させる工事が考えられるでしょう。
バリアフリーやオール電化に対応した住まいへ改装するなど、現代的な暮らしを取り入れた古民家にできるのもリノベーションの魅力です。

リフォームとの違いとは？

リフォームとは一般的に、住まいの機能はそのままに不具合や汚損が生じた箇所を原状回復することを意味します。
たとえば壁紙の貼り替えや給湯器の交換といった、簡易的な工事が多いです。
ただし不動産広告では、リノベーションとリフォームの区別が曖昧なケースも少なくありません。
そのためリノベーションであるかどうかの枠組みにこだわらず、目的に応じた工事をおこなうのがポイントです。

不動産売却でリノベーションをするメリット・デメリット

建物に付加価値を与えてくれるリノベーションでも、不動産売却にあたっての実施にはメリット・デメリットがあります。
リノベーションにより不動産売却を有利に進められるケースばかりではないため、工事するかどうかは慎重に判断してください。

リノベーションのメリット

不動産売却前にリノベーションを実施すると、次のメリットがあります。
買主に良い印象を与えられる
不動産売却前にリノベーションを実施すれば、きれいな状態で買主を迎えられます。
新築同然の状態にすることも可能なので、買主に良い印象を与えられるメリットがあります。
リノベーションの内容にこだわりのない買主や、新築物件と中古物件のどちらにするのか迷っている買主にもアプローチしやすいでしょう。
買主が住宅ローンだけで購入できる
買主が物件購入後にリノベーションをおこなう場合、住宅ローンとリフォームローンの2つを借りる必要があります。
しかしリノベーション済み物件であれば、売却価格に工事費用が組み込まれています。
買主にとっては、住宅ローンのみで物件を購入できるのがメリットです。

リノベーションのデメリット

不動産売却前のリノベーションは、次のデメリットに注意が必要です。
工事費用を回収できないリスクがある
リノベーションには膨大な費用がかかります。
不動産売却前に実施するなら、工事費用を自己資金から用意しなければなりません。
この工事費用は通常、売却価格に上乗せすることになります。
しかし価格が高くなると売れにくくなるため、必ずしも売却価格に反映できない点がデメリットです。
たとえば2,000万円で売れる見込みのある物件を、500万円かけて工事したとします。
2,500万円以上で売れれば工事費用を回収できますが、実際はそれよりも安い金額になるケースが珍しくありません。
すると工事せずに売却したときより、手元に残る利益は少なくなってしまいます。
売却活動が長引く
工事期間中は成約に至りにくいため、売却活動も長引く傾向にあります。
売れない期間も固定資産税などのコストはかかるため、注意が必要です。

基本的に不動産売却前の工事は不要

中古住宅を取得する方のなかには、自身の手でリノベーションをしたいと考える方は少なくありません。
そのためせっかく費用や手間をかけてリノベーションをしても、買主の好みに合わなければ購入を検討してもらえないでしょう。
リノベーションが必要な状態の物件であれば、工事にかかる費用相当分を値下げするほうが効果的な場合があります。
そこでホームインスペクションなどで工事が必要な箇所を調査すれば、おおよその費用を調べることも可能です。

不動産売却でリノベーションに要する費用と期間

不動産売却をするなら、リノベーションにかかる費用や期間を把握しておきましょう。
売主側で工事をしなくても、目安の費用や期間を把握しておけば売買交渉の材料になります。

リノベーションにかかる費用

リノベーションにかかる費用は、工事の範囲によって大きく異なります。
一般的な住宅の場合、総額の目安はそれぞれ以下のとおりです。

• マンション：200万円～1,000万円
• 一戸建て：400万円～2,000万円

間取り変更の有無や、使用する建材・設備によっても価格は変動します。
またキッチンやトイレ、バスルームなどの水回りの設備は、住居の広さに関係なくある程度の費用がかかるのも注意したいポイントです。

リノベーションにかかる期間

リノベーションにかかる平均的な期間は、それぞれ以下のとおりです。

• マンション：2か月～3か月（設計期間）、2.5か月～5.5か月（工事期間）
• 一戸建て：2か月～3か月（設計期間）、3.5か月～5か月（工事期間）

マンションの場合、内装工事が中心なので作業自体にかかる期間は短い傾向にあります。
しかし工事にあたって、管理組合の承認を得なければなりません。
承認を得られるまでに、1か月以上かかるケースもあるので注意してください。
そして一戸建ての場合、建物の構造によって工事期間は変わってきます。
耐震補強などの大掛かりな工事が必要になると、工事期間も長引く傾向にあります。
またお盆や正月など、休業期間をまたぐときも工事期間は長引いてしまいやすいので注意してください。

部分的な工事にかかる期間

不動産売却前にリノベーションする場合は、部分的な工事に留めるケースもあるのではないでしょうか。
そこでそれぞれの工事にかかる平均的な期間を確認していきましょう。

• キッチンの交換：2～4日
• キッチンの移動：2週間～1か月
• ユニットバスの交換：3～4日
• 在来工法からユニットバスへの交換：4日～7日
• トイレの交換：半日～1日
• 洗面台の交換：半日～1日
• 壁や床、天井の貼り替え：1日～3日

まとめ

不動産売却前のリノベーションは、原則として不要なケースが多いです。
それでも買主との売買交渉にあたり、どの程度の工事が必要な状態であるかどうかを把握しておくことは大切です。
そこで不動産売却を決めたら、早めに不動産会社へ相談すると良いでしょう。
新潟県不動産査定の窓口では、新潟県長岡市を中心に新潟県全域で価格査定のご依頼を受け付けております。
不動産売却前にリノベーションするかどうかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。