2022-05-31
不動産売却で発生する仲介手数料は、売主が把握しておくべき費用の1つです。
いくらぐらいの金額になるのか、相場が気になる方が多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却を検討されている方に向けて、仲介手数料とはどのような費用か解説します。
上限金額の計算方法や相場についてもまとめているので、新潟県で不動産を売りたいとお考えの方はぜひ参考にしてください。
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不動産に関する仲介手数料には、不動産賃貸における仲介手数料と不動産売買における仲介手数料の2種類があります。
今回は不動産売買における仲介手数料に焦点を絞り、その概要をご説明します。
仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼して、売却が成立したら支払う対価という位置づけです。
売主と買主が直接取引することもできますが、法律や税金など多くの専門知識が必要となります。
知識がないために確認していなかったことが、あとで取り返しのつかない揉めごとに発展することも少なくありません。
このようなリスクを防ぐために、多くの場合は売主と買主の仲介役を不動産取引のプロである不動産会社が担います。
不動産会社は仲介を依頼されると、不動産売却における広告宣伝や条件交渉、契約締結などあらゆる場面で、売却成立に向けたサポートをおこないます。
これらのような一般的な仲介業務をおこない、売却が成立した場合は仲介手数料として費用が発生します。
しかし、契約内容に記された一般的な仲介業務の範囲を超える、イレギュラーな対応も依頼する場合は、別途費用がかかることを認識しておきましょう。
たとえば、遠方まで営業するエリアを広げたり広告の量を増やすと、その分の交通費や広告費が追加でかかることになります。
なお仲介手数料は、売主側にも買主側にも発生します。
1社の不動産会社が売主と買主両方の仲介に入る方法は「両手取引」、売主側と買主側で異なる不動産会社が1社ずつ仲介に入る方法は「片手取引」といいます。
不動産売却は、多くの場合に次のような流れで進みます。
この流れのなかで、仲介手数料を払うタイミングは買主と売買契約を締結したあとです。
もしも、売買契約を締結した後になんらかの事情で売買契約が解除された場合でも、仲介手数料が発生する可能性があります。
とくに売主や買主の都合によって契約が解除になった場合は、仲介手数料の支払いを求めるケースがあります。
空き家を売却する場合は、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」について押さえておく必要があります。
低廉な空家等とは、価値が400万円以下の宅地や建物のことです。
国内で増え続ける空き家の市場流通を活発化する目的で、低廉な空き家等の売却については仲介手数料の上限金額が緩和されています。
上限金額の計算方法については、次の章で解説します。
まずは、売却する物件が低廉な空家等に該当するかどうかを確認し、該当する場合は通常の不動産売却にかかる仲介手数料の金額とは異なるということを把握しましょう。
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宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限金額が設定されています。
また、仲介手数料は消費税の課税対象です。
上限金額は売買金額によって変動する仕組みになっており、計算方法は次のとおりです。
売買金額のうち200万円以下の部分…売買金額×5%+消費税
売買金額のうち200万円を超え400万円以下の部分…売買金額×4%+消費税
売買金額のうち400万円超える部分…売買金額×3%+消費税
売買金額2,000万円のケースを例にして、上限金額を求めてみましょう。
以上のように求めることができましたが、この計算方法では時間がかかってしまいます。
売買金額が400万円以上であれば、「速算式」を用いることで簡単に計算することができます。
売買金額が400万円以上である場合の仲介手数料の速算式
「売買金額×3%+6万円+消費税」
速算式を用いてもう一度、売買金額2,000万円のケースで仲介手数料の上限金額を計算してみましょう。
このように速算式でも、先ほど同じ結果を導き出すことができます。
ただし、「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」の仲介手数料の上限金額は例外です。
この特例は、売買金額が400万円以下になる低廉な空き家を売却するためにかかった調査費用なども仲介手数料と合わせて、報酬として請求することができるというものです。
低廉な空き家の売却について、不動産会社は仲介手数料と調査費用相当額を合計して、18万円まで請求できます。
ただし、不動産会社は媒介契約締結時に調査費用相当額について説明し、双方で合意しておかなければなりません。
たとえば売買金額が300万円の場合、通常の不動産売却だと仲介手数料の上限金額は次のように算出されます。
200万円×5%+100万円×4%=14万円(税抜)
しかし「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用すると上限金額が18万円(消費税除く)となるため、通常よりも4万円上乗せすることが可能です。
低廉な空き家の売却は、遠方にあったり老朽化していたりすることが多く、調査費用や交通費用がかかってしまうにもかかわらず、売買金額がそれほど高くないため仲介手数料は安くなってしまいます。
こうしたケースでは、不動産会社は通常の仲介手数料だけでは利益を確保することができません。
「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」は、不動産会社の利益を守り、空き家の流通を促進するための策なのです。
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不動産売却で売主が負担する費用を計算するために、「仲介手数料の相場がいくらか知っておきたい」と考えている方は多いでしょう。
しかし残念ながら、仲介手数料は売買金額によって変わるため明確な相場はありません。
実際の取引では、上限いっぱいの金額が設定されていることが多いため、上限金額イコール相場という関係になっているのが実情です。
したがって費用の計算をするときは、仲介手数料は上限金額であると考えておくと良いでしょう。
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仲介手数料とは、売却整理後に仲介業務を任せた不動産会社に支払う対価という位置づけで、不動産売却では売主が負担する費用のなかでも大きな割合を占める費用です。
仲介手数料の上限金額は宅地建物取引業法で定められており、仲介手数料の相場はありませんが、一般的には上限金額が仲介手数料として設定されています。
不動産売却にかかる仲介手数料はご紹介した速算式を用いると簡単に計算することができるので、予算を立てる際にお役立てください。
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