任意後見制度により不動産売却する方法とは？

認知症などで判断能力が低下すると、不動産売却などの契約行為をおこなえなくなってしまいます。
そのような老後のリスクに備えるため、任意後見制度を活用する方法があることをご存じでしょうか。
そこで今回は、任意後見制度とはどのような仕組みなのかご紹介します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却における任意後見制度とは？

任意後見制度とは、認知症などにより判断能力が低下した際、本人に代わりおこなってもらいたいことを契約によって定めておく制度のことです。
本人と任意後見人（任意後見受任者）との間で任意後見契約を結んでおけば、本人の判断能力が不十分になったときでも、任意後見人が本人に代わって委任された事務をおこなえます。
不動産売却に必要な手続きも委任できる項目に含まれており、老後の備えの一つとして任意後見制度を活用するシーンが考えられます。

任意後見人を選ぶときの条件

成人であれば、誰でも任意後見人に指名できます。
そのため親族や知人はもちろんのこと、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門家に依頼することも可能です。
また社会福祉法人などの法人も、任意後見人になれます。
ただし法律で定めている、以下の事由がある者は任意後見人になれません。

• 破産者
• 本人と訴訟している者およびその配偶者・直系血族
• 不正な行為、著しい不行跡その他任意後見人の任務に適しない事由のある者

法定後見制度との違いとは？

任意後見制度は、判断能力が十分にあるときでないと任意後見契約を結べません。
一方の法定後見制度とは、本人の判断能力が低下したあとに、親族などが家庭裁判所に申し立てることで本人をサポートする制度です。
法定後見制度では、判断能力の度合いにより以下の3類型があります。

• 後見：判断能力を常に欠いている状態
• 保佐：判断能力が著しく不十分な状態
• 補助：判断能力が不十分な状態

いずれの場合でも、本人の判断能力は十分な状態ではありません。
すると不動産売却にあたり希望する条件があったとしても、本人の意向や要望を十分に叶えられないケースもあるでしょう。
しかし任意後見制度であれば、委任内容に不動産売却の要望を盛り込むことが可能です。
そのため判断能力が十分なうちに、任意後見契約を結んでおくのがおすすめです。

不動産売却に備えて任意後見制度を締結する方法とは？

本人の判断能力が十分あるうちに任意後見契約を結んでおけば、将来的に判断能力が低下しても不動産売却が可能です。
そこで、老後の備えとして任意後見契約を結ぶ方法を確認していきましょう。

任意後見人と契約内容を決める

まずは親族や知人、専門家などから任意後見人を選びます。
そして、任意後見人にしてもらいたいこと（契約内容）を決めます。
契約内容を決める際は、将来の生活に関して希望を記したライフプランを作成するのがおすすめです。
具体的には、以下の内容を記載しておくと良いでしょう。

• 金銭の管理（年金の管理や、税金・公共料金の支払いなど）
• 自宅などの不動産の取り扱い（売却のタイミングや金額など）
• 介護や生活面の手配（施設入所や入院の手配、費用の支払いなど）

法律の趣旨に反しない範囲であれば、契約内容は自由に決定できます。
不動産売却もその一つで、財産管理に関する法律行為も任意後見人に委任できます。
なお家事手伝い（炊事・洗濯など）や、介護行為（身の回りの世話など）は任意後見契約では委任できません。
これらについては、準委任契約により定めます。
そして本人の死後に関する事務（葬儀費用の支払いなど）は、死後事務委任契約を締結します。

公正証書を作成する

任意後見人と契約内容が決まったら、公正証書を作成します。
公正証書の作成にあたっては、本人と後見人の双方が最寄りの公証役場に出向く必要があります。
公証役場に行けない場合は、公証人による出張手続きも可能です。
なお公正証書の作成には、以下の費用がかかります。

• 公証役場の手数料：1契約あたり11,000円
• 登記嘱託手数料：1,400円
• 法務局に納める印紙代：2,600円
• 書留郵便料：約540円
• 正本謄本の作成手数料：1枚あたり250円

任意後見監督人選任の申し立て

任意後見契約の締結後、本人の判断能力が低下したら任意後見契約を開始する手続きをおこないます。
まず本人、配偶者、四親等内の親族、任意後見受任者が、任意後見監督人の選任を申し立てます。
申し立ての流れは、以下のとおりです。

• 本人の住所地の家庭裁判所に、任意後見監督人の選任を申し立てる
• 任意後見監督人が選任される
• 任意後見契約の効力が発生する

任意後見監督人とは？

任意後見監督人とは、任意後見人が委任された内容を適正におこなっているかどうかをチェックするために選任されます。
そしてチェックした結果の報告を受けた裁判所は、本人の財産が適切に管理されているかどうかを判断しています。
この仕組みがあるため、任意後見人が財産を使い込むといったリスクは少ないと言えるでしょう。

任意後見人が不動産売却により財産を処分する方法とは？

任意後見契約だけでは、不動産を自由に売却処分できません。
任意後見人には善管注意義務があり、本人の不利益とならないようにする必要があるためです。
そこで不動産売却においては、以下のポイントを押さえながら処分を進めていきましょう。

有利な条件で売買契約を締結できるようにする

不動産売却にあたっては、まずは不動産会社へ価格査定を依頼します。
その結果や周辺の取引相場を加味して売り出し価格を決めますが、以下のポイントに注意してください。

• 相場より著しく安い価格で売買契約を締結しないようにする（本人の不利益となるため）
• 買主が任意後見人の親族とならないようにする（利益相反行為に該当するため）

本人の利益を守ることが優先されるため、不動産会社と相談しながら少しでも有利な条件で売却できるように努めなければなりません。
そこで売却処分を決めたら、なるべく早い段階で任意後見監督人と裁判所にもその旨を伝えておくと良いでしょう。
原則として任意後見監督人や裁判所の許可は不要ですが、合理的な理由のない売却処分は後から問題点を指摘される恐れがあります。
しかし売却処分する前に報告しておけば、このようなリスクを避けられます。

売却手続きに必要な書類

任意後見人が本人に代わって不動産売却するためには、登記申請の手続きをしなければなりません。
その際の手続きでは、おもに以下の書類が必要となります。

• 登記済証もしくは登記識別情報（本人が登記名義を取得した際に交付・通知されたもの）
• 後見登記事項証明書
• 登記義務者となる任意後見人の印鑑証明書（3か月以内に発行されたもの　※被後見人の印鑑証明書が必要な事例もある）
• 固定資産評価証明書
• 本人の住所証明情報（住民票など　※登記簿上の住所と現住所が異なる場合）

このほか、司法書士への委任状・司法書士作成の押印書面なども必要となります。

まとめ

不動産売却をするなら知っておきたい、任意後見制度とはどのような仕組みなのかご紹介しました。
老後の準備として任意後見制度を活用すれば、希望するライフプランに合った方法で財産を管理してもらえます。
そこで老後の不動産売却を予定している方は、任意後見制度を利用してみてはいかがでしょうか。
新潟県不動産査定の窓口では、新潟県長岡市を中心に新潟県全域で不動産売却のご相談を承っております。
任意後見制度を活用した売却についても、お気軽にお問い合わせください。