不動産売却の際の必要書類とは？準備するべき書類を手続きごとに解説！

不動産売却をする際にはさまざまな手続きがあり、手続きごとに必要書類を準備しなくてはなりません。
手続き間際になって慌てないためには、事前に不動産売却の流れに沿って、必要書類を確認しておくと良いでしょう。
そこで今回は、不動産売却時の必要書類について、「売却前」「契約締結まで」「決済時」の3つの手順に分けてご説明します。
長岡市を中心とした新潟県全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の手続きごとの必要書類①売却前に準備するもの

不動産売却の必要書類には、さまざまな種類があります。
なかには、役所などで取得するものではなく、ご自身で保管してあるはずの書類もあるので注意が必要です。
探すのに手間取ると、売却がスムーズに進められない可能性があるため、売却前にひととおりの必要書類を把握したうえで準備しておきましょう。

不動産売却の流れとは

「不動産売却の必要書類」と一言で言っても、売却の際には多くの手続きが発生し、その都度必要書類は変わります。
ですから、まず不動産売却全体の流れを把握して、次に流れごとの必要書類を確認しましょう。
不動産売却は、基本的に以下の流れで進みます。

• 周辺の相場や住宅ローンの残債を調査
• 不動産会社に査定を依頼
• 不動産会社と媒介契約締結
• 売却活動を開始し、買主が決まったら売買契約締結
• 決済をおこない物件を引き渡す

これらの手続きに使う書類は、一度に準備する必要はありません。
不動産売却前の必要書類から、少しずつ準備を始めましょう。

不動産売却前の必要書類とは

不動産売却前は、まず「購入時のパンフレット」と「住宅ローンの償還表」の2つを準備しましょう。
どちらも手元にあるはずの書類で、不動産の査定を受けるときに役立ちます。
購入時のパンフレットには、構造や間取りなどの物件情報が載っているので、不動産会社が物件の確認をしやすくなります。
もし見つからない場合は、施工会社などに問い合わせると、再発行してもらえるかもしれません。
住宅ローンの償還表は、ローンの残債がわかる書類です。
不動産売却前に住宅ローンの残債を確認する必要があるのは、売却金で完済できない場合は抵当権を抹消できないからです。
住宅ローンを利用して購入した不動産には抵当権が設定され、そのままでは不動産売却ができません。
抵当権を抹消するためには住宅ローンを完済する必要があるので、売却金がローンの残債よりも少ないと不動産を売却できないのです。
償還表は、住宅ローンを借りている金融機関から定期的に届くので、残債がある場合は査定を依頼する際に不動産会社へ提示して、相談すると良いでしょう。
なお、他にも以下の書類があると、査定や売却の際に有利に働く可能性があります。

• インスペクションの結果報告書
• 既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
• 新耐震基準に適合することが証明できる書類

インスペクションは、専門家による建物状況調査です。
建設住宅性能評価書は、登録住宅性能評価機関の評価員による現況検査を受けた場合に発行されます。
また、売却する予定の不動産が旧耐震基準の場合は、「耐震診断結果報告書」などがあると新耐震基準に適合することを証明できます。
他にも調査や評価などを受けたときは、結果を確認できる書類を準備しておくと良いでしょう。

不動産売却の手続きごとの必要書類②契約締結までに準備するもの

不動産売却前の必要書類の次は、売買契約締結までに必要な書類を確認しましょう。
売買契約書などの契約締結に関する書類は、不動産会社が準備します。
売主は、売買契約締結までに以下の必要書類を準備しましょう。

• 登記簿謄本もしくは登記事項証明書
• 登記済証または登記識別情報通知
• 建築確認済証や検査済証
• 固定資産税納税通知書
• 地積測量図や境界確認書（一戸建てや土地の場合）
• 管理規約、議事録、長期修繕計画書など（マンションの場合）

登記簿謄本と登記事項証明書は、不動産の登記事項が記載された書類で、法務局で取得できます。
取得する際は、不動産の地番や家屋番号などを申請書に記入するため、わかる資料を持参しましょう。
登記済証は登記名義人であることを証明する書類で、現在は12桁の英数字が記載された登記識別情報通知に変わっており、どちらかが手元にあるはずです。
これらは不動産の権利書にあたる書類で、紛失しても再発行はできません。
ただ、登記名義人であることを証明する方法は他にもあるので、もし見つからない場合は不動産会社に相談しましょう。
建築確認済証や検査済証は、建物が建築確認を受けていることを証明する書類です。
不動産を購入したときに売主から交付されますが、紛失した場合は役所の建築課などで代わりの書類を発行してもらえます。
固定資産税納税通知書は、買主と固定資産税を清算するときや、所有権移転登記にかかる登録免許税を算出する際に必要です。
毎年5月頃に税務署から郵送されるので、準備しておきましょう。
地積測量図や境界確認書は、土地の面積や境界線の位置などが記載された書類です。
地積測量図は法務局で取得し、境界確認書は手元にある書類を準備しましょう。
マンション売却の必要書類である管理規約や議事録、長期修繕計画書も手元を確認し、見当たらない場合は管理会社に再発行をお願いしましょう。
以上のように、不動産売却では契約締結までに必要な書類がたくさんあります。
契約締結が近くなってから一度に集めようとすると大変なので、不動産売却を決めたときから少しずつ準備しておきましょう。

不動産売却の手続きごとの必要書類③決済時に準備するもの

不動産売却の流れの最後には、決済をおこないます。
決済は、買主が住宅ローンを利用する場合、住宅ローンを借りる金融機関で平日におこなうことが一般的です。
不動産売却の決済では、以下の必要書類を揃えましょう。

• 固定資産評価証明書
• 印鑑証明書と実印
• 本人確認書類
• 住民票（登記上の住所と実際の住所が異なっている場合のみ）

固定資産評価証明書は所有権移転登記をする際の必要書類で、3か月以内に発行されたものを準備します。
土地と建物それぞれのものが必要なので、都税事務所や県税事務所などで取得しておきましょう。
印鑑証明書は、捺印した印影が実印であることを証明するために必要な書類です。
3か月以内に発行された書類が必要なので、役所で取得するときは注意しましょう。
実印を登録しないと発行できないため、登録の手続きは前もっておこなっておきましょう。
本人確認書類は、運転免許証やパスポートなどを用意します。
住民票が必要な場合は、発行から3か月以内のものを準備しましょう。
また決済当日には、必要書類の他にも物件の鍵や設備の取扱説明書などを買主に渡すので、忘れずに揃えておきましょう。
なお、不動産売却の決済が終わると、所有権移転登記の手続きがあります。
所有権移転登記は司法書士に依頼することが一般的で、その場合は委任状や登記原因証明情報などの必要書類を準備してもらえます。
売主は、それらの書類を決済の前か当日に確認し、必要に応じて署名と捺印をしましょう。

まとめ

不動産売却の際には多くの必要書類があるので、余裕を持って準備することがおすすめです。
ただし、なかには期限が決められている書類もあるので、不動産会社に確認しながら揃えると良いでしょう。
私たち「新潟県不動産査定の窓口」は、長岡市を中心とした新潟県全域で不動産の売却をサポートしております。
不動産の査定はもちろん、売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。