相続後に不動産売却をする場合の注意点は?媒介契約の選び方も解説

2024-07-02

相続後に不動産売却をする場合の注意点は?媒介契約の選び方も解説

この記事のハイライト
●被相続人の名義のままでは売却できないことや共有名義の場合は売るときに全員の同意が必要になることなどが注意点
●取得費加算の特例や空き家の売却で利用できる特別控除を利用するためには3年をめどに売却すべき
●媒介契約には3つの種類がありそれぞれ特徴が異なるがスムーズに売りたい場合は専任系の種類を選ぶのがおすすめ

遠方にある実家や活用しない土地などを相続したあと、売却をお考えになる方も少なくありません。
しかし、相続後の不動産売却では、知っておきたい注意点がいくつかあります。
今回は相続後の不動産売却について、注意点として押さえておきたい名義や期限、媒介契約の選び方について解説します。
新潟県長岡市を中心に、新潟県全域で土地や建物を売りたいとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

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相続後の不動産売却における注意点1:名義

相続後の不動産売却における注意点1:名義

まずは、相続後の不動産売却で知っておきたい注意点の一つ、名義について解説します。

名義を変更する必要がある

土地や建物といった不動産は、名義人でないと売ることができません。
そのため、取得した方の名義に変更されていない場合、まずは名義変更の手続きが必要です。
その手続きのことを相続登記と呼び、法務局をとおして登記簿のデータを変更します。
相続登記をおこなわないまま放置してしまうと、不動産売却をしたり担保にして融資を受けたりすることができなくなることが注意点です。
また、名義変更の方法は、下記の3つがあります。

  • 法定相続
  • 遺言書
  • 遺産分割協議

法定相続は、法律で定められた持分に沿って相続することをいいます。
相続人が複数いらっしゃる場合は、共有名義となります。
有効な遺言書がある場合は、その内容どおりに名義変更をおこないます。
たとえば土地をAさん、現金をBさん、自動車をCさんという内容だった場合、原則そのように分割する必要があります。
遺産分割協議とは、財産の取得割合や方法を、相続人みんなで話し合うことです。
法定相続分で分割しない場合や、有効な遺言書がないときは、遺産分割協議をおこないます。
話し合いがまとまらなかったり、全員が揃わなかったりすると、協議が長引く可能性があることが注意点です。

共有名義がおすすめできない理由とは?

先述のとおり、法定相続分に沿って取得した場合は、一般的に土地や建物を共有名義で所有することになります。
しかし、不動産を共有することはあまりおすすめできません。
その理由は、不動産売却をする際に、売ることへの同意と、価格への同意を全員にもらわなくてはならないからです。
共有者と仲が悪かったり、疎遠になっていたりする場合、同意を得るために多くの手間がかかるでしょう。
不動産売却に1人でも同意してくれなければ、売ることが難しく、身動きの取れない土地や建物を所有することになります。
また、全員が同意した場合、価格についても話し合っておくことも注意点の一つです。
「〇〇円以上は値下げしない!」と決めておけば、購入希望者から値引き交渉があった際もスムーズに対応することができます。

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相続後の不動産売却における注意点2:売却期限

相続後の不動産売却における注意点2:売却期限

続いて、相続後の不動産売却における注意点として、売却期限について解説します。

売却期限の目安

相続にともなう不動産売却では、期限に注意する必要があります。
売却時に利用できる特例や特別控除の利用期限が、主に3年となっているからです。
そのため、亡くなった方の土地や建物を売る場合は、売却期限に留意しましょう。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、納付済みの相続税を取得費に加算できる制度です。
取得費とは、売却する土地や建物を売ったときに支払った経費のことで、印紙代や仲介手数料、登録免許税などが該当します。
不動産売却後、利益が生じた場合、その利益に応じた譲渡所得税を納めなくてはなりません。
利益のことを譲渡所得と呼び、計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得=買主から支払われた金額-取得費-譲渡費用
買主から支払われた金額とは、不動産売却で得た総収入のことです。
不動産売却で得た総収入が譲渡所得となるわけではなく、取得費と譲渡費用を差し引いた金額が利益と見なされます。
譲渡所得税をできるだけ少なくするためにも、取得費と譲渡費用を多く計上し、譲渡所得を圧縮することが重要です。
納付済みの相続税を取得費に加算するためには、相続が開始された日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以降3年が経過する日までに売却することが条件となります。
相続税が課税されている方が対象になることも、注意点として押さえておいてください。

空き家の売却で利用できる特別控除

相続が開始された翌日から、3年が経過する日の属する年の年末までに空き家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円控除できます。
この特別控除も期限や条件があるため、注意が必要です。
主な条件として、下記が挙げられます。

  • 亡くなった方が住んでいた家であること
  • 昭和56年5月31日以前に建てられた建物
  • マンションなどの区分所有建築物ではないことなど

売却期限だけでなく、家が建築された日や建物の種類なども条件となります。

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相続後の不動産売却における注意点3:媒介契約の選び方

相続後の不動産売却における注意点3:媒介契約の選び方

最後に、相続後の不動産売却における注意点、媒介契約の選び方について解説します。

媒介契約とは?

媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と締結する契約のことです。
契約条件や報酬(仲介手数料)の金額、販売方法など、土地や建物を売るための内容を取り決めた契約となります。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリットが異なるので、適したものを選ぶことが重要です。

種類1:一般媒介契約

一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる種類です。
そのため、幅広く買主を探せるのがメリットとなります。
また、売主が買主を見つけて取引できる、自己発見取引も可能です。

種類2:専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社にしか仲介を依頼できない種類です。
自己発見取引は可能なので、売主が買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引することができます。
専任媒介契約では、レインズという不動産会社専用の物件情報サイトに、土地や建物の情報をアップすることが義務付けられています。
また、売主に対する進捗状況の報告も、2週間に1度以上必要です。
一般媒介契約とは違い、報告の義務があるため、売却活動の状況を把握しやすいでしょう。

種類3:専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず、かつ自己発見取引もできない種類です。
レインズへの登録はもちろんのこと、売主に対する進捗状況の報告も、1週間に1度以上必要となります。
専任媒介契約と同様、報告の義務があるため、売却活動の状況を把握しやすいでしょう。
自己発見取引はできないため、どちらがご自身の状況にあっているか検討することが大切です。

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まとめ

名義における注意点として、被相続人の名義のままでは売却できないことや、共有名義の場合は売るときに全員の同意が必要になることなどが挙げられます。
取得費加算の特例や空き家の売却で利用できる特別控除など、税金を抑えるための特定を利用するためには、3年をめどに売却しましょう。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なりますが、スムーズに売りたい場合は報告義務のある専任系の種類を選ぶのがおすすめです。
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