リースバックにおけるトラブルとは？対策方法や注意点を解説

リースバックとは、不動産を売却した後も賃貸物件として住み続けられるというサービスです。
不動産売却後も住環境を変えたくないという方にとって魅力的な仕組みですが、メリットばかりではありません。
「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、リースバックの仕組みや注意点などを理解しておきましょう。
この記事では、リースバックの仕組みや利用時の注意点、トラブル事例とその対策方法について解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域でリースバックの利用をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

リースバックにおけるトラブルを防ぐには？利用時の注意点

リースバックにおけるトラブルを防ぐには、仕組みや利用時の注意点を理解しておくことが大切です。
ここからは、リースバックの基礎知識と利用するメリット、注意点などを解説します。

リースバックの仕組み

リースバックとは、不動産を売却したあとも同じ家にそのまま住み続けられるというサービスです。
自宅を売却後に賃貸借契約を結ぶことで、賃貸物件として同じ家に住み続けられる仕組みです。
売却するため所有権はなくなりますが、引っ越しが不要なため住環境は変わりません。
また契約内容によっては、一度手放した家を将来買い戻すことも可能です。
「まとまった資金が必要だけど引っ越しはしたくない」という方に最適の手法といえるでしょう。

リースバックを利用するメリット

リースバックを利用すると、以下のようなメリットが得られます。

• 住環境を変えずに済む
• 税金や維持費の負担から解放される
• まとまった資金を得られる

リースバックを利用する大きなメリットは、住環境を変えずにまとまった資金を得られることです。
通常、不動産を売却すると所有権を手放すことになるため、引っ越し先を確保しなければなりません。
子どもがいるご家庭では「子どもの学区を変えたくない」と感じる方も多いのではないでしょうか。
このような場合にリースバックを利用すれば、現金化した後も同じ家に住み続けられるので、住環境を変えずに済みます。
また、売却により不動産の所有権が不動産会社に移るため、税金や維持費の負担がなくなる点もメリットです。

リースバック利用時の注意点

リースバックには多くのメリットがある一方で、次のような注意点もあります。

• 買取価格が相場より低くなりやすい
• 賃貸期間が限られる場合が多い
• 家賃が周辺相場よりも高くなる傾向にある

リースバック利用時の売却価格は、市場価格よりも1～3割ほど安くなります。
不動産会社は物件を売主以外に貸すことができず、物件の価値が下落するリスクを長期間抱えることになるためです。
また家賃に関しては、周辺相場ではなく利回りや買取価格で決まるため、月々の家賃が高くなる傾向にあります。
さらにリースバックを利用する際は、賃貸期間についても注意しなければなりません。
不動産会社が「定期賃貸借契約」を採用している場合、契約期間満了とともに退去することになります。
長く住み続けたいと考える場合は、契約形態や賃貸期間をしっかり確認してから契約を結ぶようにしましょう。

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リースバック利用時に注意したい！よくあるトラブル事例

続いて、リースバック利用時によくあるトラブル事例を解説します。

家賃が上がり支払いができない

リースバックを利用している最中に、家賃の値上げを求められることも少なくありません。
先述したように、リースバックの家賃は相場よりも高めに設定されるケースが多いです。
それがさらに値上げされてしまうと、月々の負担が重くなり、家計に影響を及ぼしてしまうかもしれません。
家賃の滞納を続けた場合は契約違反とみなされ、住みなれた家を手放すことになってしまいます。

買い戻しができない

将来買い戻す予定で契約を結んだものの、実際はできなかったというトラブル事例もあります。
口頭だけで買い戻しの約束をした、家賃滞納などで契約違反をしてしまったなどが原因です。
口約束だけだと勝手に売却されてしまうこともあるため、必ず契約書に明記するようにしましょう。
また、家賃滞納など契約違反とみなされる行為をした場合も、買い戻しができなくなるためご注意ください。

親族とトラブルになった

リースバックすることを親族に報告しなかったがために、相続時にトラブルになるケースもあります。
たとえば長男は実家を相続するつもりであったものの、次男が勝手にリースバックを利用していたケースなどです。
リースバックのメリットは売却後も同じ家に住み続けられることですが、物件の所有権は失うことになります。
もし相続人がほかにもいる場合は、リースバックを利用しても良いか事前に相談しておくようにしましょう。

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リースバックでよくあるトラブルを回避するには？対策方法について

リースバックにおけるトラブルを回避するには、事前に対策を練っておくことが重要です。
後悔しないためにも、リースバックでよくあるトラブルの対策方法を確認しておきましょう。

契約書を隅々まで確認する

リースバックにおけるトラブルを回避するには、契約書をしっかり確認することが大切です。
先述したように、契約形態が定期賃貸借契約になっていると、決められた期間しか住むことができません。
それを知らずに契約を結んでしまった場合、契約期間満了とともに退去しなければならず、資金計画が狂ってしまいます。
もし長期間同じ家に住み続けたいという場合には、契約形態が「普通賃貸借契約」になっているリースバックを選択しましょう。
また買い戻しを予定しているのであれば、その内容がしっかり契約書に明記されているか確認する必要があります。
買い戻し価格や買い戻す時期などをもれなくチェックし、気になる点があればこの時点で担当者にご確認ください。
後悔しないためには、契約書の内容を隅々まで確認し、問題ないと判断できる状態で契約を結ぶことが大切です。

家賃を支払い続けられるか試算する

リースバックを利用すると税金や修繕費の負担がなくなるかわりに、毎月家賃を支払わなければなりません。
リースバック利用時の家賃は相場よりも高くなりやすいため、長期間払い続けられるか試算することが大切です。
ギリギリの状態で契約を結んでしまうと、転職や退職、療養などをきっかけに支払いが困難になる恐れがあります。
収入が減少しても家賃を支払い続けられるか、長期的なスパンでしっかり試算するようにしましょう。

市場相場を把握しておく

物件の市場価格がいくらか把握しておくことも重要です。
先述したように、リースバックの買取価格は相場に比べて1〜3割ほど低くなります。
しかし、相場価格の半額以下などあまりにも相場とかけ離れている場合は交渉の余地があります。
不動産会社が提示する査定額が適切かどうかを判断するためにも、市場相場を事前に調べておきましょう。
不動産の相場価格は、不動産ポータルサイトや公的価格などを確認すれば、おおよその目安がわかります。

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まとめ

リースバックとは、不動産を現金化した後もそのまま住み続けられるというサービスです。
不動産売却後も住環境を変えたくないという方にピッタリの手法ですが、一方で買取価格が安くなるなどのデメリットもあります。
トラブルを防ぐためにも、契約書はしっかりと確認し、気になる点や不明点があればその場で担当者に確認するようにしましょう。
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