自己破産に伴う不動産売却の流れ！売却に適したタイミングとは？

自己破産を検討される方の多くが「自己破産前になるべく高く不動産を売却したい」と考えるのでないでしょうか。
しかし自己破産前に不動産を売却すると、財産隠しを疑われてしまうケースがあるため注意が必要です。
この記事では、自己破産に伴う不動産売却の最適なタイミングや売却方法、売却するメリットについて解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で自己破産を理由に不動産売却を考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

自己破産による不動産売却のタイミング！破産前後の手続きの違い

自己破産を機に不動産を売却する場合、売り出すタイミングに注意が必要です。
まずは、自己破産前と後で異なる手続きの方法と注意点を解説します。

自己破産後に不動産を売却する場合

自己破産後の不動産売却では、破産管財人選出の有無によって手続きの流れが異なります。
破産管財人とは、破産手続きにおいて、破産財団に属する財産を管理・処分する権利を持つ方です。
破産管財人が不動産を売却するケースは、自己破産がおもに管財事件として扱われるときです。
管財事件に該当しなければ破産管財人の選出がないため、所有者が自分で不動産を売却することになります。
管財事件に該当するケース
管財事件とは、一定以上の高額な財産を所有している場合の破産手続きをいいます。
管財事件になると、裁判所選任の破産管財人が資産状況を調査し、所有者に代わって不動産を売却します。
そのため破産管財人が選出されると、自分名義の不動産であっても自由に売却することはできません。
また自己破産後に不動産を売却する際は、裁判所に予納金を支払う必要があります。
予納金の金額は裁判所や負債総額によって異なり、負債総額が5,000万円未満の場合だと70万円程度が目安です。
不動産は高額な資産なので、所有したまま破産手続きをすると管財事件に該当する可能性があります。
管財事件に該当しないケース
不動産を所有していても、オーバーローンの状態であれば、管財事件ではなく同時廃止事件として扱われる可能性が高いです。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っており、売却後もローンが残ってしまう状態のことです。
同時廃止事件に該当すると、破産管財人の選出はないため、所有者が自分で不動産を売却することになります。
ただしオーバーローンの場合は一般的な不動産売却ができないため、任意売却を検討する必要があります。
任意売却とはローンを完済できない場合に、債権者（金融機関など）の許可を得て不動産を売却することです。
債権者からの許可を得られなければ、競売にかけられる可能性があることも理解しておきましょう。

自己破産前に不動産を売却する場合

自己破産前であれば自由に財産を処分できるため、不動産はご自身で売却することになります。
住宅ローンを返済し終えているのであれば、一般的な不動産売却と同じ流れで売却活動がおこなえます。
ローンが残っている場合は、任意売却を検討することになるため、まずは債権者に相談しましょう。
ここで注意したいのが、破産前の不動産売却が「財産隠し」と判断される可能性がある点です。
財産隠しとみなされると、破産ができなくなるだけでなく、最悪の場合は詐欺罪に問われることもあります。
トラブルを避けるためにも、自己破産前に不動産を売却したい場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

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自己破産前に不動産を売却するメリットとは

続いて、自己破産をする前に不動産売却をおこなうメリットを解説します。

自己破産後よりも高く売却できる可能性がある

自己破産後に不動産を売却する場合は、破産管財人によって手続きが進められます。
売却金によって破産管財人の報酬額が変動するわけではないため、安く取引されることがあるかもしれません。
また、不動産が競売にかけられてしまった場合も、一般市場に比べて安い価格で売ることになります。
自己破産前に所有者の意思で不動産を売却すれば、一般市場で買主を探せるため高値で売却できる可能性が高いです。

売却にかかる費用を売却価格に含むことができる

不動産を売却する際には、以下のようにさまざまな費用が発生します。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 抵当権抹消の際に発生する費用
• 印紙税や譲渡所得税などの税金
• 一括返済手数料（ローンが残っている場合）
• ハウスクリーニング費用

自己破産前の不動産売却であれば、これらの費用を売却価格に含められる点がメリットです。

生活の立て直しに必要なお金を残せる

生活の立て直しに必要なお金を手元に残せることも、自己破産前に不動産売却をするメリットの1つです。
自己破産をすると債務者の財産は基本的に差し押さえ対象となりますが、最低限の財産に関しては保有が認められています。
最低限の財産とは、寝具や衣類、仕事に使う工具など債務者が生活を維持するために必要とされるものです。
現金に関しては、100万円未満であれば生活に必要な費用とみなされ、債務者の手元に残して良いとされています。
また予納金の支払いが不要な点も、自己破産後に不動産売却をする大きなメリットといえるでしょう。
このように自己破産前の不動産売却には多くのメリットがありますが、財産隠しと判断されないよう注意が必要です。

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自己破産前の不動産売却はローン返済の有無によって変わる

自己破産前に不動産を売り出す場合、住宅ローンを完済しているかどうかで売却の流れが異なります。

住宅ローン完済後

住宅ローンをすでに完済している場合は、通常の不動産売却と同じように手続きを進めます。
一般的な不動産売却の流れは以下のとおりです。

• 不動産会社へ査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動を開始する
• 買主と売買契約を締結する
• 決済後に物件を引き渡す

まずは不動産会社に査定を依頼し、条件に納得できたら媒介契約を締結して売却活動を開始します。
無事に買主が見つかったら売買契約を締結し、売却代金を受け取ったあとに物件を引き渡すのが基本の流れです。
一般的な不動産売却にかかる期間は、3〜6か月程度が目安とされています。
手続きをスムーズに進めるためにも、査定時に必要書類などを確認しておき、早めに準備するようにしましょう。

残債がある場合

住宅ローンが残っており、売却代金で完済できない場合は任意売却を検討します。
任意売却を進めるには債権者の許可が必要なため、まずは金融機関や不動産会社に相談しましょう。
もし自己破産を検討している段階でローンの滞納があると、最終的には競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると、所有者の意思に関係なく手続きが進み、引き渡し日や売却価格の調整などもできません。
なるべく有利な条件で売却するためにも、任意売却をすると決めたら早めに行動することが大切です。
債権者によって任意売却の許可が得られたら、その後は一般的な不動産売却と同じように売却活動をおこないます。

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まとめ

自己破産を機に不動産売却を検討する場合は「いつ売却するか」がとても重要です。
破産手続きをする前に売却すると多くのメリットが得られますが、財産隠しを疑われる可能性もあります。
トラブルを避けてより有利な条件で売却するためにも、弁護士などの専門家と相談しながら手続きを進めていきましょう。
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