不動産売却における媒介契約とは？それぞれのメリットや注意点を解説

不動産売却では、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結するのが一般的です。
契約にはいくつかの種類があり、それぞれ特徴が異なります。
今回は媒介契約とはなにか、メリットやデメリット、注意点を含めて解説します。
新潟県長岡市を中心に、新潟県全域で土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の媒介契約とは？

まずは、不動産売却時の媒介契約とはなにか、種類やそれぞれの特徴を解説します。

媒介契約とはどんなもの？

媒介契約とは、売主と不動産会社が交わす契約のことです。
土地や建物を売る際、売主自身で買主を見つけるのは困難と言えます。
そのため、不動産会社に販売活動を依頼するのが一般的です。
媒介契約は、契約期間や報酬の金額といった内容を取り決める契約となります。

種類1：一般媒介契約

種類としてまず挙げられるのが、一般媒介契約です。
一般媒介契約とは、1社以上に仲介を依頼できる契約です。
同時にたくさんの不動産会社と契約を締結できるうえ、売主自身で買主を見つけて売却できる、自己発見取引も可能となります。
また、不動産売却時にレインズへの登録義務が生じません。
レインズとは土地や建物の情報が記載されている、不動産会社専用のシステムです。
売主に対する販売状況の報告も、任意となります。
さらに、一般媒介契約には、明示型と非明示型の2種類があります。
明示型を選んだ場合、どこの不動産会社と契約しているかを知らせなくてはなりません。
非明示型は知らせる必要がない契約です。

種類2：専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社としか契約を締結できない契約です。
そのため、販売活動を依頼できるのは、1社の不動産会社のみとなります。
自己発見取引は一般媒介契約と同じく可能なので、売主自身で買主を見つけて不動産売却をすることは可能です。
また、レインズへの登録義務が生じ、不動産会社は契約締結後、7日以内に登録する必要があります。
販売状況の報告も、14日に1度以上のペースでおこないます。

種類3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社としか契約を締結できず、かつ自己発見取引もできない契約です。
不動産会社にはレインズへの登録義務も生じ、期限は契約締結後5日以内となります。
また、売主に対する販売状況の報告も、7日に1日以上となり、専任媒介契約より頻度が多くなります。
専属専任媒介契約は、3つの種類のなかで制限がもっとも多い契約と言えるでしょう。

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不動産売却における媒介契約それぞれのメリット・デメリット

続いて、不動産売却における媒介契約の、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットは、好条件で購入してくれる買主を選べることです。
同時に1社以上の不動産会社に仲介を依頼できるため、より条件の良い買主を見つけてくれたところと、取引を進められます。
また、先述のとおり、一般媒介契約にはレインズへの登録義務が生じません。
不動産の情報を公にせずに販売活動をおこなえるのも、一般媒介契約のメリットでしょう。
その一方、デメリットは不動産の情報が広がりにくいことです。
レインズへの登録義務が生じない分、情報が公になることを防止できます。
しかし、潜在的な購入希望者に不動産の情報が伝わりにくくなり、売却が長引く恐れがあります。
また、売主への販売状況の報告も任意となるため、進捗を把握しにくいのもデメリットです。
一般媒介契約を選ぶと、問い合わせや内覧の数の報告を受けられない可能性があります。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリットは、不動産会社が積極的に販売活動をおこなうことです。
契約は1社のみとなるので、その不動産会社の独占物件となります。
そのため、時間やお金をかけて販売活動をおこなうことが可能です。
また、専任媒介契約なら自己発見取引が可能なので、売主の知り合いで購入したい方がいれば、不動産会社を介さずに売却できます。
その場合、仲介手数料は不要なので、初期コストを抑えながら売却できるでしょう。
一方デメリットは、一般媒介契約と比較したとき、1社のみとしか契約できないため、場合によっては販売期間が伸びたり、売却価格に影響が出たりします。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約のメリットは、販売状況の報告の頻度が多いため、進捗状況を把握しやすいところです。
販売活動は不動産会社がおこなうので、反響の有無や内覧数などを、売主側で常に把握するのは難しいと言えます。
土地や建物を売りに出している以上、どのような状況なのか知っておきたいと考えるのが一般的です。
専属専任媒介契約なら、状況に合わせて販売戦略を練り直したり、価格を見直したりといったこともスムーズにおこなえます。
その反面、デメリットは売主自身で買主を見つけても、不動産会社を介す必要があることです。
一般媒介契約や専任媒介契約とは違い、仲介手数料が発生します。

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不動産売却における媒介契約締結時の注意点

最後に、不動産売却における、媒介契約締結時の注意点を解説します。

注意点1：内見がバッティングする可能性がある

注意点としてまず挙げられるのが、内見がバッティングする可能性があることです。
一般媒介契約の場合、たくさんの不動産会社が販売活動をおこなうため、同日同時間帯に内覧が入ることがあります。
ほぼ同時に申し込みが入ることもあるでしょう。
申し込みの順番を巡り、トラブルになる可能性があるため、内覧のスケジュールには注意が必要です。

注意点2：広告の内容は統一させる

広告の内容を統一させることも、注意点のひとつです。
不動産売却では、インターネット上やチラシなど、さまざまな広告を利用して買主を探します。
広告には築年数や最寄り駅からの距離、価格などを記載するため、その情報を見て内覧する方も多いです。
もしインターネット上の内容と、チラシの内容が異なっていた場合、内覧時に混乱を招く恐れがあるのが注意点となります。
価格や引き渡し日など、条件を変更した場合は、速やかに広告の内容を変更し統一させることが大切です。

専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ

スムーズに不動産売却をしたい方は、専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめです。
積極的に販売活動をおこなったり、販売状況の報告ができたり、売主にとってたくさんのメリットがあります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約は、独占物件として取り扱えるので、一般媒介契約に比べて積極的に活動しやすいのがポイントです。

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まとめ

今回は、媒介契約とはなにか、メリットやデメリット、注意点を含めて解説しました。
不動産売却時の媒介契約には3つの種類があり、それぞれにメリット・デメリット、注意点があります。
一般媒介契約は好条件で購入してくれる買主を選べたり、不動産の情報を公にせずに販売活動をおこなえたりするのがメリットです。
しかし、売却をよりスムーズにおこないたい場合は、不動産会社が積極的に活動しやすい専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめと言えるでしょう。
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