任意売却で必要なハンコ代とは？発生するケースと費用相場を解説

任意売却をおこなう際に「ハンコ代」の支払いを求められるケースがあります。
ハンコ代は数十万円に及ぶこともあるため、事前に金額の相場や概要について把握しておくことが大切です。
そこで今回は、任意売却におけるハンコ代の概要や相場、ハンコ代が発生するケースを解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域で任意売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

任意売却におけるハンコ代とは？

任意売却とは、ローンの返済が困難な場合に、債権者（お金を貸している方）から許可を得て不動産を売却することです。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、売却代金や自己資金でローンを完済しなければなりません。
しかし、ローンの残債が物件の売却代金を大幅に上回るような場合、自己資金を充ててもローンを完済できないことがあります。
このような場合に、債権者から許可を得て不動産を売却し、売却代金をローンの返済にあてるのが任意売却です。
任意売却をおこなう際、場合によっては債権者から「ハンコ代」を求められることがあります。
ここからは、ハンコ代とはなにか、なぜ必要になるのかを解説します。

ハンコ代とは？

任意売却をおこなうには、債権者から許可を得て抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、債務者（お金を借りる方）の返済が滞った際に、債権者が自宅を担保にとる権利のことです。
抵当権を抹消するには、債権者のハンコが押された書類を法務局に届ける必要があります。
つまり債権者がハンコを押してくれないと、債務者が望んでも任意売却ができません。
そこで、抵当権の抹消に協力してもらうために支払うのがハンコ代です。
ハンコ代は「担保解除料」とも呼ばれています。

なぜハンコ代が必要？

ハンコ代は、必ずしも発生するわけではありません。
ハンコ代が必要になるのは、おもに抵当権を持つ債権者が複数いる場合です。
債権者が複数いる場合、任意売却により得たお金は、まず第1抵当権者、続いて第2抵当権者と順番に配当されます。
しかし最後の抵当権者にまで配当が回ってくることはほとんどありません。
住宅ローンの多くはオーバーローン（残債が売却代金を上回っている状態）であり、実際には第1抵当権者ですら全額回収できないことも多いです。
後順位抵当権者ほど任意売却をおこなうメリットがなくなるため、ハンコを押すのに消極的になる可能性があります。
第2抵当権者や第3抵当権者が協力してくれない場合、任意売却ができずに不動産は競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると、任意売却をおこなうときよりも低い価格で取引されるのが一般的です。
より多くのお金を回収するために、第1抵当権者は競売ではなく任意売却を進めたいと考えるでしょう。
債務者も同様に、競売にかけられる前に任意売却をして1円でも高く売りたいと考えるはずです。
そこで後順位抵当権者にハンコ代を支払い、任意売却への協力を促すのが慣習となっています。

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任意売却で発生するハンコ代の相場とは

続いてハンコ代の相場を解説します。

ハンコ代の相場

ハンコ代には、いくら支払わなければならないという具体的な規定はありません。
しかし住宅金融支援機構では、唯一ハンコ代の基準を明確にしています。
住宅金融支援機構とは、さまざまな金融サービスを通じて、住生活向上への貢献をめざす独立行政法人機関です。
たとえば住宅ローンの一種である「フラット35」は、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供しています。
住宅金融支援機構から融資を受ける際は、必ず第1抵当権を設定しなければなりません。
そのため、任意売却で得たお金は住宅金融支援機構が優先的に回収することになります。
第2抵当権者以降に支払うハンコ代の基準については、以下を参考になさってください。

• 第2抵当権者：30万円もしくは残元金の1割のいずれか低いほう
• 第3抵当権者：20万円もしくは残元金の1割のいずれか低いほう
• 第4抵当権者：10万円もしくは残元金の1割のいずれか低いほう

上記はあくまでも住宅金融支援機構による独自の基準ですが、ほかの金融機関も1つの目安として参考にしています。
なお状況によっては、例外として基準よりも高いハンコ代を支払うケースもあることを覚えておきましょう。

そのほかの住宅ローン債権者のハンコ代は？

住宅金融支援機構以外の債権者が支払うハンコ代は、10〜100万円程度が相場といわれています。
金融機関や信用保証会、保証会社など住宅ローンの利害関係者からすると、ハンコ代のやり取りは日常茶飯事です。
持ちつ持たれつの関係にあるので、ハンコ代の金額について揉めることはほとんどありません。
一方で貸金業者やリース会社、商工ローンなどは基準よりも高額なハンコ代を求めてくる可能性もあります。
また、過去に債務者と債権者の間で返済トラブルがあり、信頼関係が崩れてしまっている場合も注意が必要です。
このような場合、相場どおりのハンコ代では抵当権の抹消に応じてくれない可能性があります。
いずれにしても粘り強く交渉をおこなうか、場合によっては相場以上のハンコ代が必要になるでしょう。

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任意売却でハンコ代が発生する方としない方の基準とは

ハンコ代は、配分を受け取れない後順位抵当権者に協力してもらうための費用です。
そのため、配分でもめずに話が順調に進むような場合は、任意売却でもハンコ代は必要ありません。
配分でもめずに話し合いが進むケースとは、おもに以下のような場合です。

• 債権者が1人しかいない
• 債権者が複数いても債務の合計額以上で不動産売却ができる

それぞれの内容について確認していきましょう。

債権者が1人しかいない

債権者が1人だけであれば、そもそも配分について考える必要がありません。
任意売却で得た代金は、すべて1人の債権者が回収するためです。
場合によっては、代金の一部を引越し代として債務者に渡し、残額を債権者が回収することもあります。
もし不動産の売却価格がローンの残高を下回っていたとしても、残債の返済方法については、債権者との話し合いで決定できます。
このように債権者が1人だけであれば、債権者同士で配分について考える必要がないため、ハンコ代は不要です。

債権者が複数いても債務の合計額以上で不動産売却ができる

債権者が複数いるからといって、必ずしもハンコ代が発生するわけではありません。
複数の債権者がいても、債務の合計額以上で不動産売却ができればハンコ代は不要です。
たとえば、第1抵当権者から2,000万円、第2抵当権者から600万円、第3抵当権者から400万円を借りているとします。
任意売却により不動産を3,000円で売却できたら、各債権者は満額回収できるため、配分でもめる心配がありません。
とはいえ、このようなケースは極めて稀であり、任意売却の取引価格は債務額を下回る場合がほとんどです。
債権者が複数いる場合はハンコ代が発生する可能性が高いと考え、資金計画を立てるようにしましょう。

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まとめ

債権者が複数いる状態で任意売却をおこなうと、ハンコ代が必要になる可能性があります。
ハンコ代の存在を知らないまま手続きを進めると、資金計画が崩れてしまうこともあるため注意が必要です。
債権者が複数いる場合は、不動産会社によく相談したうえで手続きを進めていくようにしましょう。
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