事故物件はリフォームによって資産価値を維持できる？費用や注意点を解説！

事故物件を所有している方の中には、リフォームを検討している方も多いのではないでしょうか。
事故物件をリフォームする際は資産価値や告知義務を意識する必要があるほか、リフォーム費用の予算を立てなければなりません。
本記事では、新潟県内で事故物件の売却を検討している方に向けて、事故物件のリフォームが資産価値維持に有効なのかどうか解説します。
リフォームにかかる費用相場や注意点もご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。

事故物件はリフォームによって資産価値を維持できる？

事故物件をリフォームすることによって、資産価値を維持することはできます。
ただし、リフォーム後も告知義務は残るため、売却するときは注意が必要です。
ここからは、事故物件の判断基準や告知義務、リフォームが事故物件の資産価値にもたらす効果について解説します。

事故物件の判断基準

事故物件とは、自殺や殺人、孤独死など、過去に人の死が発生した物件を指します。
しかし、人の死が周囲に与える影響の大きさは一定ではないため、ケースバイケースで判断しているのが実情です。
たとえば殺人事件が発生した物件は、恐怖を感じる方が多いため事故物件として扱われます。
孤独死の発見が遅れ特殊清掃がおこなわれた物件も、不快感を抱く方が多いため事故物件です。
一方で、老衰や病死などの自然死や、死後まもなく発見された孤独死は、事故物件にはなりません。
階段からの転落や食事中の誤嚥などの不慮の事故についても、事故物件だと判断されることは少ないでしょう。
このように、心理的な抵抗を感じる「心理的瑕疵」があるかどうかが、事故物件の判断基準になります。

告知義務

事故物件は心理的瑕疵に該当するため、売却する場合は告知義務を果たさなくてはなりません。
国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めています。
ガイドラインによると、事故物件にあたる場合や、事故物件にあたらなくても取引相手の判断に重大な影響をおよぼすと考えられる場合は、人の死を告知しなければなりません。
告知義務を果たさず、事故物件であることを隠して売却すると、買主から損害賠償を請求されることもあるため注意しましょう。

リフォームが事故物件の資産価値にもたらす効果

事故物件は、リフォームによってある程度の資産価値を維持することが可能です。
心理的瑕疵のある不動産は、資産価値が10%～30%程度下落するといわれています。
内装の張替えや水回りのリフォームをすれば、空間のイメージは一新します。
不快感を払拭する効果が期待できるので、資産価値の下落をある程度防ぐことができるでしょう。
ただし、リフォームをしたとしても心理的瑕疵の告知義務は残ります。
リフォーム済みの事故物件を売却するときは、人の死を隠さず告知することが必要です。

事故物件のリフォーム費用

事故物件のリフォーム費用は工事内容にもよりますが、トータルで数十万円から数百万円かかります。
ここからは事故物件のリフォーム費用について、工事内容ごとに解説します。

内装リフォーム費用

体液などが床や壁紙に染みついてしまった場合は、全面的に張り替える内装リフォームが必要です。
壁紙の張替え費用は、1㎡あたり1,000円～2,000円が相場です。
6畳のワンルームであれば、3万円～5万円程度の費用がかかるでしょう。
床の張替え費用は、畳かフローリングかによって相場が異なります。
畳の場合は1畳1万円前後、フローリングの場合は1㎡あたり4,000円程度です。
ほかにも工事費として養生費や下地の調査、補修費用なども加算されます。

水回りリフォーム費用

遺体が浴室やトイレで発見された場合、水回りリフォームが必須になります。
ほかの場所で遺体が発見された場合でも、水回りが当時のままであることに抵抗を感じる方は少なくありません。
水回り設備の購入費用は、トイレユニットは3万円～5万円、ユニットバスは10万円～15万円程度です。
上記の購入費用に加えて、工事費用や古い設備の廃棄費用も負担しなければなりません。
トイレのリフォームは20万円～30万円、浴室のリフォームは50万円～100万円程度かかるでしょう。

給排水管交換

築年数が古い物件は、配管交換をしたほうが良い場合があります。
給排水管は普段は見えないため、思った以上に劣化していることも多い部分です。
漏水などの問題が起きてから着手すると、張替えた床を撤去しなければならず大きな手間がかかります。
ほかのリフォームと同時に配管交換をすれば、余計な手間がかからず効率的です。
家全体の配管交換をおこなう場合は、25万円～50万円かかります。
配管の一部だけ交換する場合は、1万円～1.5万円程度です。

フルリノベーション

フルリノベーションとは、建物を骨組みだけの状態にして、間取りや設備の位置などを大幅に変更する工事です。
空間のイメージががらっと変わるので、資産価値を維持・向上できる可能性が高まります。
フルリノベーションの相場は500万円以上で、工事内容によっては900万円ほどになることもあるでしょう。
高額な費用がかかるため、資産価値とのバランスを見極める必要があります。

事故物件をリフォームする際の注意点

事故物件をリフォームする際は、通常のリフォームとは違う注意点があります。
ここからは、事故物件をリフォームする際の注意点について解説します。

注意点①最初に特殊清掃をおこなう

遺体の発見に時間がかかったケースや、他殺によって亡くなったケースでは、異臭や血液汚れが室内にしみついてしまいます。
そのようなときには事前に特殊清掃をおこない、室内をきれいにしてからリフォームに進みましょう。
特殊清掃では、専門業者が特殊な技術を使い、通常では落ちないにおいや汚れを落とします。

注意点②業者に事故物件であることを伝える

リフォームを依頼する業者には、事故物件であることを伝えましょう。
事故物件であることを理由に断る業者も少なくありません。
正直に事実を伝え、それでも引き受けてくれるか最初に確認することが大切です。
事実を隠していると後でわかったときに、業者とトラブルになる可能性もあります。

注意点③希望条件を伝える

リフォーム前の現地調査では、予算や変更したいポイントなどの希望条件をリフォーム業者に伝えましょう。
メモなどにまとめておくと、希望条件を実現できるかどうか現地の状況を見ながら打ち合わせができます。

注意点④実績豊富な業者に依頼する

リフォーム業者を選ぶ際は、事故物件のリフォーム実績が豊富な業者に依頼しましょう。
これまでの実績を活かし、効果的なリフォームを提案してくれる場合があります。
事故物件を専門に取り扱う業者も増えてきているので、チェックしてみてください。
業者によっては、特殊清掃や遺品整理からリフォームまでワンストップで提供しているところもあります。

注意点⑤リフォーム内容について相談する

リフォームに高額な費用をかけても、高く売れるとは限りません。
リフォーム費用を回収できず、経済的な負担だけが大きくなるのは避けたいところです。
どこまでリフォームをすべきかわからない場合は、1人で悩まずに「新潟県不動産査定の窓口」にご相談ください。

まとめ

事故物件はリフォームによって資産価値をある程度維持することが可能ですが、リフォーム後に売却する場合でも告知義務が残ります。
リフォーム費用と資産価値のバランスを見極めて、効果的なリフォームをおこないましょう。
長岡市の不動産売却なら「新潟県不動産査定の窓口」へ。
買取や査定もおこなっており、新潟県内全域で対応が可能です。
専門知識を持ったスタッフが対応させていただきますので、安心してお問い合わせください。