ローン残債があっても不動産売却はできる?その方法や注意点について解説

2023-03-28

ローン残債があっても不動産売却はできる?その方法や注意点について解説

この記事のハイライト
●抵当権を抹消しなければ不動産を売却することができない
●売却価格でローンを完済できない場合は、住み替えローンや任意売却などの選択肢がある
●任意売却をするとブラックリストに載ってしまうなどの注意点がある

「不動産売却をしたいけれど、まだ住宅ローンの返済が終わっていない」とお悩みの方はいませんか?
ローン残債がある状態でも、不動産を売却する方法はあります。
しかし、「抵当権」を抹消していることが前提です。
そこで今回は、抵当権とはどのようなものなのかについて、そしてローン返済中の不動産売却の方法や注意点について解説します。
新潟県長岡市を中心に新潟県全域でローン残債のある不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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抵当権とは?不動産売却におけるローン残債と抵当権の関係を解説

抵当権とは?不動産売却におけるローン残債と抵当権の関係を解説

ローン残債がある不動産には、抵当権が設定されています。
この抵当権を抹消してからでなければ、不動産売却をすることができません。
まずは、抵当権がどのようなものなのかについて解説します。

抵当権とは

多くの方は、不動産を購入する際に住宅ローンを組みます。
その際に、金融機関などの債権者が不動産に対して設定するのが抵当権です。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合、不動産を担保として回収できる権利のことをいいます。
簡単にいうと、返済ができない状態が続いてしまうと、金融機関が不動産を売却してローン残債の支払いにあてられるという権利です。

抵当権を抹消する方法とは

住宅ローンを完済すると、抵当権を抹消することができます。
不動産売却のタイミングでローン残債があるのであれば、「繰り上げ一括返済」が必要です。
しかし、完済すれば自動的に抵当権が抹消されるわけではないので注意しましょう。
住民票や抵当権抹消登記申請書、登記識別情報などの必要書類を用意して、法務局で「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。
申請書を提出してから抹消手続きが完了するまでの期間はおよそ1~2週間です。
なお、登録免許税として不動産1件あたり1,000円かかります。
土地と建物はそれぞれが1件とカウントされるため、一戸建ての土地と建物に対する抵当権を抹消する場合は2,000円の登録免許税が必要です。
また、抵当権抹消登記はご自身で進めることもできますが、手続きに不安を感じる方は司法書士への依頼をおすすめします。
司法書士に依頼した場合の報酬は5,000円~1万円ほどが相場です。

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ローン残債がある状態で不動産売却をする方法とは

ローン残債がある状態で不動産売却をする方法とは

お伝えしてきたように、抵当権が設定されたままでは不動産売却を進めることができません。
そして、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が必要です。
ここでは、ローン残債がある不動産を売却する方法について解説します。

売却価格がローン残債を上回る場合【アンダーローン】

ローン残債がある不動産は、売却時に一括返済する必要があります。
その際にポイントとなるのが「アンダーローン」「オーバーローン」という言葉です。
不動産を売却したお金でローン残債を一括返済できる状況であれば「アンダーローン」、不動産を売却しても返済額に満たない状況を「オーバーローン」といいます。
もし売却活動中や売買契約のタイミングでローン残債があったとしても、引き渡し日までに抵当権を抹消できるアンダーローンの状態であれば、一般的な方法で不動産売却を進めることが可能です。
ただし、売却価格をすべて返済にあてられるわけではないので注意しましょう。
不動産売却の際には、仲介手数料や引っ越し費用などいろいろなお金がかかるからです。
それらの費用を差し引いてもローン残債を上回るのか慎重に検討してください。
まずはローン残債の額を正確に把握し、不動産を査定に出すことからはじめしょう。
リースバックという選択肢もある
アンダーローンの状態なのであれば、リースバックという売却方法もあります。
リースバックとは、不動産を売却したあとも、家賃を支払うことでそのまま同じ家に住み続けられるシステムのことです。
「まとまった資金が必要だけれど、住み慣れた家を離れたくない」という方にメリットが多い方法だといえます。

売却価格よりもローン残債のほうが多い場合【オーバーローン】

売却価格がローン残債に満たない場合の売却方法はいくつかあります。
1:自己資金を用意する
「不足分を自己資金で補う」という方法です。
たとえば不動産売却をしてもローンが100万円残ってしまった場合、「預貯金から支払う」「自動車などを売って資金を調達する」などの選択肢があります。
2:住み替えローンを利用する
新居を購入して住み替えを検討しているのであれば、「住み替えローン」を利用する方法があります。
住み替えローンとは、新居を購入するために組んだローンに、現在のローン残債を上乗せできる住宅ローンのことです。
たとえばローン残債が2,000万円、不動産売却価格が1,500万円、新居の購入費用が3,000万円というケースでは、売却価格で返済しきれなかった500万円を新居の購入費用に上乗せして3,500万円のローンを組むことができます。
3:任意売却する
任意売却とは、ローン残債がある状態でも、借入先である金融機関の了承を得たうえで抵当権を抹消して不動産売却ができる方法のことです。
基本的には一般的な不動産売却と同じ方法で進めることができ、市場価格に近い価格で売却できます。
住宅ローンの返済が困難になった場合に有効な選択肢です。
ローンの滞納を続けると、最終的には金融機関によって不動産が競売にかけられてしまいます。
競売では市場価格よりも2~3割ほど売却価格が安くなるとされているため、競売になる前に任意売却について早めに検討する必要があるでしょう。

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ローン残債がある状態で不動産売却する際の注意点とは

ローン残債がある状態で不動産売却する際の注意点とは

ローン残債があっても不動産売却は可能ですが、不動産売却をしてもローンを完済できないケースではいくつかの注意点があります。

不動産売却の注意点1:築年数が浅くても売却できるとは限らない

まだ築年数が浅く状態が良い不動産であっても、オーバーローンの状態であればそもそも不動産売却ができない場合もあるので注意が必要です。
築年数が浅いということはローン残債も多く残っているケースが多いため、査定額とローン残債を慎重にシミュレーションしましょう。

不動産売却の注意点2:住み替えローンは金利が高い

住み替えローンでは、一般的な住宅ローンよりも金利が高くなります。
また、借入額も大きくなるためローン審査が厳しいと考えておきましょう。
さらに、不動産売却と新居購入を並行して進めるため、慎重なスケジュール管理が必要になります。

不動産売却の注意点3:任意売却にはリスクがある

任意売却は競売と比べるとメリットが多い売却方法ですが、個人信用情報機関に名前が残るという注意点があります。
これはいわゆるブラックリストと呼ばれるもので、任意売却後は新たな借り入れやクレジットカードの利用ができなくなると考えておきましょう。
なお、任意売却後もローン残債の返済義務は続くので注意してください。
また、金融機関に任意売却の了承を得るためには弁護士などの専門家を介して交渉を進める必要があります。
任意売却が認められないケースもあると考えておきましょう。

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まとめ

住宅ローンを返済が終わっていない不動産であっても、売却は可能です。
しかし、不動産の売却価格でローンを完済できない「オーバーローン」の状態なのであれば、売却前に注意点やリスクについてしっかりと把握しておく必要があります。
また、今後ローンの返済が困難になりそうな方は、任意売却について早めに検討してみましょう。
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